Definición y componentes de una venta corta

Una venta al descubierto de bienes raíces se refiere a una transacción en la que las ganancias netas de la venta de una propiedad no alcanzan las deudas garantizadas por gravámenes en su contra. Este tipo de venta solo se puede lograr si todos los tenedores del gravamen acuerdan aceptar menos del monto adeudado de la deuda. Una venta corta consta de dos componentes intrínsecos e inseparables: (1) el acuerdo del titular del derecho de retención de liquidar menos del monto adeudado de la deuda, y (2) una venta en condiciones de plena competencia al valor de tasación de la propiedad o por debajo de este. El precio de venta aceptable se define intrínsecamente como igual o inferior al valor de tasación, lo que permite que el proceso sea alcanzable. Una venta corta puede ocurrir cuando el titular del gravamen espera que una hipoteca probablemente nunca se pagará, y el valor de la vivienda no recuperará la equidad para permitir el pago total de la hipoteca debido a factores como la condición de la propiedad o las condiciones económicas generales (Wiki.Agency , sf).

Diferencia entre venta corta y liquidación corta

En bienes raíces, una venta corta y un acuerdo corto son dos conceptos distintos que implican la venta de una propiedad por menos de la deuda hipotecaria pendiente. Una venta corta ocurre cuando el titular de un gravamen, como una compañía hipotecaria, acepta aceptar menos del monto adeudado de la deuda y permite la venta de la propiedad a su valor de tasación o por debajo de este. Por lo general, esto se hace cuando el titular del gravamen prevé que la hipoteca no se pagará y que el valor de la propiedad no se recuperará lo suficiente para cubrir la deuda pendiente. Por otro lado, un acuerdo corto se refiere a una situación en la que el titular del gravamen exige un precio de venta mayor que el valor de tasación pero aún menor que el monto adeudado de la deuda. En este caso, una venta corta no se puede lograr ya que el titular del derecho de retención no está dispuesto a aceptar el valor de tasación, creando una paradoja que a menudo conduce al fracaso en llegar a una resolución. La diferencia clave entre los dos radica en la voluntad del acreedor prendario de aceptar el valor de tasación de la propiedad como precio de venta, siendo una venta corta más alcanzable y beneficiosa para todas las partes involucradas (Wiki.Agency, nd).

Razones para una Venta Corta en Bienes Raíces

Hay varias razones para una venta corta en bienes raíces, principalmente derivadas de las dificultades financieras que enfrenta el dueño de la propiedad. Una razón común es la incapacidad de mantenerse al día con los pagos de la hipoteca, lo que puede resultar de la pérdida del trabajo, enfermedad u otras circunstancias imprevistas. En tales casos, una venta corta puede ayudar al propietario a evitar la ejecución hipotecaria y las implicaciones crediticias negativas asociadas con ella. Otra razón para una venta corta es cuando el valor de la propiedad ha disminuido significativamente, lo que dificulta que el propietario venda la propiedad a un precio que cubra el saldo pendiente de la hipoteca. Esta situación a menudo surge debido a recesiones económicas o condiciones de mercado localizadas. Además, se puede buscar una venta corta cuando la propiedad ha sido dañada o descuidada, lo que reduce su valor y dificulta la obtención de una hipoteca para los compradores potenciales. En estos casos, los titulares de gravámenes pueden acordar una venta corta para recuperar parte de sus pérdidas, ya que la alternativa sería dejar que la propiedad vaya a ejecución hipotecaria, lo que podría resultar en pérdidas financieras aún mayores (Investopedia, nd; NOLO, nd).

Titulares de gravámenes y su papel en las ventas al descubierto

Los tenedores de gravámenes juegan un papel crucial en el proceso de venta corta, ya que tienen la autoridad para aprobar o rechazar una propuesta de venta corta. En una venta corta, la propiedad se vende por menos de la deuda hipotecaria pendiente y los ingresos se utilizan para pagar a los tenedores del gravamen. Los titulares de gravámenes pueden incluir prestamistas hipotecarios primarios, prestamistas hipotecarios secundarios, proveedores de líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), asociaciones de propietarios y autoridades fiscales, entre otros.

Durante una venta corta, todos los titulares de gravámenes deben aceptar un pago reducido de la deuda que tienen, ya que los ingresos de la venta no serán suficientes para cubrir el monto total adeudado. Este acuerdo es esencial para que se lleve a cabo la venta corta, ya que el consentimiento de los tenedores del gravamen garantiza que la propiedad pueda venderse sin complicaciones legales. Los tenedores de gravámenes a menudo prefieren las ventas cortas a las ejecuciones hipotecarias, ya que tienden a generar una tasa de recuperación más alta y costos más bajos asociados con la disposición de la propiedad. Sin embargo, los titulares de gravámenes no están obligados a aceptar una propuesta de venta corta y pueden optar por buscar otras opciones, como la ejecución hipotecaria o la modificación del préstamo, si creen que sería más beneficioso para ellos (Wiki.Agency, nd).

Alternativas a las Ventas Cortas: Ejecución Hipotecaria y Modificación de Préstamos

Las alternativas a las ventas al descubierto en el mercado inmobiliario incluyen la ejecución hipotecaria y la modificación del préstamo. La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista intenta recuperar el saldo de un préstamo de un prestatario que ha dejado de hacer pagos forzando la venta de la propiedad utilizada como garantía para el préstamo. Esta opción puede tener un impacto negativo más significativo en el puntaje crediticio del prestatario y puede resultar en la pérdida de la propiedad. Por otro lado, la modificación del préstamo es un cambio realizado por un prestamista en los términos de un préstamo existente en respuesta a la incapacidad a largo plazo del prestatario para pagar el préstamo. Esto puede implicar extender el plazo del préstamo, reducir la tasa de interés o incluso perdonar una parte del saldo del capital. La modificación de préstamos tiene como objetivo ayudar a los prestatarios a evitar la ejecución hipotecaria y retener su propiedad mientras hacen pagos mensuales más manejables. Ambas alternativas tienen sus pros y sus contras, y la elección depende de la situación financiera del prestatario y de sus metas a largo plazo (Programa Making Home Affordable, 2009; Programa de Modificación de Vivienda Asequible, 2009).

Programa Alternativo de Ejecución Hipotecaria de Vivienda Asequible

El Programa Alternativo a la Ejecución Hipotecaria de Vivienda Asequible (HAFA) fue una iniciativa del gobierno de EE. UU. presentada en 2009 como parte del Programa de Vivienda Asequible (MHA) para hacer frente a la recesión inmobiliaria y ayudar a los propietarios a gestionar sus deudas hipotecarias. HAFA brindó a los propietarios la oportunidad de salir de sus hogares a través de una venta corta, liberándolos de la deuda hipotecaria restante y ofreciendo hasta $10,000 en asistencia de reubicación para los propietarios o sus inquilinos. El programa también permitió ventas cortas de residencias principales o propiedades de alquiler, con una exención de deficiencia que garantizaba que los participantes fueran liberados de cualquier deuda hipotecaria restante. Para ser elegible para HAFA, los propietarios tenían que cumplir con criterios específicos, como enfrentar dificultades financieras, estar en mora o correr el riesgo de atrasarse en los pagos de la hipoteca y tener una hipoteca obtenida el 1 de enero de 2009 o antes. El programa HAFA expiró en diciembre 31 de enero de 2016 (Haciendo que el hogar sea asequible, 2016).

Criterios de elegibilidad para HAFA Short Sales

El Programa Alternativo de Ejecución Hipotecaria de Vivienda Asequible (HAFA, por sus siglas en inglés) fue diseñado para brindar a los propietarios la oportunidad de salir de sus hogares a través de una venta corta mientras se liberan de la deuda hipotecaria restante. Para ser elegible para HAFA, los propietarios tenían que cumplir con criterios específicos. En primer lugar, tenían que estar experimentando dificultades financieras, lo que les dificultaba cumplir con los pagos de su hipoteca. En segundo lugar, tenían que estar morosos o en riesgo de atrasarse en su hipoteca. En tercer lugar, la hipoteca debe haberse obtenido en o antes del 1 de enero de 2009. Además, la propiedad en cuestión no podría ser expropiada. Por último, la deuda del propietario de su residencia principal o propiedad de alquiler de una a cuatro unidades no podía exceder los $729,750 (con límites de préstamo más altos para propiedades de dos a cuatro unidades) [1]. Al cumplir con estos criterios, los propietarios podrían beneficiarse de una venta corta de HAFA, que incluía una exención de la deficiencia y una posible asistencia para la reubicación.

El proceso de venta corta: pasos y actores clave

El proceso de venta corta implica varios pasos y actores clave para garantizar una transacción exitosa. Inicialmente, el dueño de la propiedad se comunica con el titular principal del derecho de retención para presentar una solicitud de venta al descubierto, proporcionando la documentación necesaria, como una carta de dificultad financiera, estados financieros y declaraciones de impuestos. El titular del gravamen luego revisa la solicitud y determina si el dueño de la propiedad califica para una venta corta. Si se aprueba, el dueño de la propiedad trabaja con un agente de bienes raíces para listar la propiedad y encontrar un comprador potencial. El comprador presenta una oferta, que el dueño de la propiedad presenta al titular del gravamen para su aprobación.

Los actores clave en el proceso de venta al descubierto incluyen al dueño de la propiedad, el titular principal del derecho de retención (generalmente un prestamista hipotecario), los titulares secundarios del derecho de retención (si corresponde), los agentes de bienes raíces, los compradores potenciales y un abogado de bienes raíces o una compañía de títulos para facilitar la transacción. . Cada parte juega un papel crucial para garantizar que el proceso de venta corta se desarrolle sin problemas y resulte exitoso para todos los involucrados. La cooperación y la comunicación entre estos actores clave son esenciales para navegar por las complejidades de una venta corta y lograr una resolución mutuamente beneficiosa (Fisher, 2013; Investopedia, 2020).

Juicios de Deficiencia en Ventas Cortas

Los juicios de deficiencia surgen en el contexto de ventas cortas cuando el producto de la venta de una propiedad es insuficiente para cubrir la deuda hipotecaria pendiente. En tales casos, el prestamista puede solicitar una sentencia de deficiencia contra el prestatario para recuperar el saldo restante. Esta acción legal permite que el prestamista persiga al prestatario por la diferencia entre el precio de venta y la deuda hipotecaria total, lo que puede conducir a embargos de salarios, gravámenes de cuentas bancarias o gravámenes de propiedad. Sin embargo, algunos estados tienen leyes anti-deficiencia que protegen a los prestatarios de juicios de deficiencia después de una venta corta. Además, ciertos prestamistas pueden acordar renunciar a su derecho de solicitar un fallo de deficiencia como parte del proceso de negociación de venta corta. Es fundamental que los prestatarios comprendan las implicaciones potenciales de los juicios por deficiencia y busquen asesoramiento legal para proteger sus intereses durante una transacción de venta al descubierto (Federal Trade Commission, nd; National Consumer Law Center, 2012).

Implicaciones crediticias y fiscales de las ventas al descubierto

Las implicaciones crediticias e impositivas de las ventas al descubierto pueden ser significativas para los propietarios. En términos de crédito, una venta al descubierto puede tener un impacto negativo en el puntaje de crédito del propietario, ya que se informa como una "deuda saldada" en su informe de crédito. Sin embargo, el impacto es generalmente menos severo que una ejecución hipotecaria, ya que el propietario ha adoptado un enfoque proactivo para abordar su situación financiera. El alcance de la reducción del puntaje crediticio depende de varios factores, incluido el historial crediticio de la persona y el monto de la deficiencia (la diferencia entre el precio de venta y el saldo pendiente de la hipoteca).

En cuanto a las implicaciones fiscales, la deficiencia resultante de una venta al descubierto puede ser considerada como “cancelación de renta de la deuda” por parte de las autoridades fiscales, que podría estar sujeta a impuestos en determinadas circunstancias. En los Estados Unidos, la Ley de Condonación de la Deuda Hipotecaria de 2007 brindó alivio fiscal a los propietarios de viviendas a quienes se les condonó la deuda hipotecaria a través de una venta corta, pero esta disposición expiró a fines de 2020. En consecuencia, los propietarios deben consultar con un profesional de impuestos para comprender el implicaciones fiscales potenciales de una venta corta en su situación específica (Sullivan, 2021).

Ventas al descubierto en el contexto internacional: Venta voluntaria asistida por el Reino Unido

Una Venta Voluntaria Asistida (AVS) es un proceso en el Reino Unido que comparte similitudes con las ventas cortas en los Estados Unidos. En un AVS, los propietarios que tienen dificultades para cumplir con los pagos de su hipoteca y corren el riesgo de ser embargados pueden optar por vender su propiedad voluntariamente, a menudo a un precio inferior al saldo pendiente de la hipoteca. Esto le permite al propietario evitar las consecuencias negativas de una reposesión, como daños severos a su calificación crediticia y posibles acciones legales. Los prestamistas pueden aceptar un AVS, ya que puede ser una solución más rentable y eficiente en comparación con la recuperación, que puede ser un proceso largo y costoso. Es importante tener en cuenta que se requiere el consentimiento del prestamista para un AVS, y es posible que no siempre acepte un precio de venta inferior al saldo pendiente de la hipoteca. En tales casos, es posible que el propietario deba explorar otras opciones, como negociar una modificación de préstamo o buscar asesoramiento sobre deudas de un asesor financiero profesional (Citizens Advice, 2021; Money Advice Service, 2021).

Impacto de las ventas al descubierto en los propietarios y el mercado inmobiliario

Las ventas al descubierto pueden tener impactos tanto positivos como negativos en los propietarios y en el mercado inmobiliario en general. Para los propietarios que enfrentan dificultades financieras, una venta corta ofrece una alternativa a la ejecución hipotecaria, lo que les permite vender su propiedad por menos de la deuda hipotecaria pendiente. Esto puede ayudarlos a evitar el daño crediticio severo asociado con la ejecución hipotecaria y potencialmente recibir asistencia de reubicación a través de programas como el Programa Alternativo de Ejecución Hipotecaria Asequible (HAFA) (MHA, 2009).

Sin embargo, las ventas cortas también pueden contribuir a una disminución en el valor de las propiedades dentro de un vecindario, ya que a menudo resultan en precios de venta más bajos en comparación con las ventas tradicionales. Esto puede crear un efecto dominó, lo que hace que las propiedades vecinas pierdan valor y, potencialmente, lleve a más ventas al descubierto o ejecuciones hipotecarias. Además, la prevalencia de las ventas al descubierto puede tener un impacto negativo en el mercado inmobiliario general al aumentar la oferta de propiedades en dificultades, lo que puede hacer bajar los precios de las viviendas y ralentizar la recuperación del mercado (Immergluck, 2010).

En conclusión, si bien las ventas al descubierto pueden brindar alivio a los propietarios individuales que enfrentan dificultades financieras, también pueden contribuir a los desafíos más amplios del mercado y la disminución del valor de las propiedades.