Este tipo de venta solo se puede lograr si todos los tenedores del gravamen acuerdan aceptar menos del monto adeudado de la deuda. El concepto de una venta corta se basa en dos componentes intrínsecos e inseparables: (1) el acuerdo del acreedor prendario de obtener menos del monto adeudado de la deuda y (2) una venta en condiciones de plena competencia al valor de tasación de la propiedad o por debajo de este. . Es importante tener en cuenta que una venta corta es distinta de una liquidación corta, que ocurre cuando el titular de un gravamen exige un precio de venta mayor que el valor de tasación pero menor que el monto adeudado de la deuda. Las ventas al descubierto se han convertido en una alternativa más común a la ejecución hipotecaria en los Estados Unidos desde la recesión inmobiliaria de 2007, y existen procedimientos similares en otros países, como la venta voluntaria asistida del Reino Unido (Spotblue.com).

Diferencia entre venta corta y liquidación corta

En bienes raíces, una venta corta y un acuerdo corto son dos conceptos distintos que implican la venta de una propiedad por menos de la deuda hipotecaria pendiente. Una venta corta ocurre cuando el titular del gravamen, generalmente una compañía hipotecaria, acepta aceptar menos del monto adeudado en la deuda y permite la venta de la propiedad a su valor de tasación o por debajo de este. Esto es posible cuando el titular del gravamen cree que la hipoteca probablemente nunca se pagará y el valor de la propiedad no recuperará la equidad para permitir el pago total de la hipoteca. Por otro lado, un acuerdo corto se refiere a una situación en la que el titular del gravamen exige un precio de venta mayor que el valor de tasación pero aún menor que el monto adeudado de la deuda. En este caso, una venta con un comprador prudente en condiciones de plena competencia ya no es una expectativa razonable ni alcanzable, ya que ni el comprador ni el banco o la financiera otorgarán una hipoteca por un valor superior al valor de tasación. Por lo tanto, la diferencia clave entre una venta corta y un acuerdo corto radica en el acuerdo del titular del gravamen de aceptar un precio de venta igual o inferior al valor tasado en una venta corta, mientras exige un precio más alto en un acuerdo corto (Cowan, 2012; Investopedia , 2021).

Razones para una venta corta

Hay varias razones para una venta corta en bienes raíces, principalmente derivadas de las dificultades financieras que enfrenta el propietario. Una razón común es la incapacidad de mantenerse al día con los pagos de la hipoteca, lo que puede deberse a la pérdida del trabajo, la reducción de los ingresos o el aumento de los gastos. Además, una disminución en el valor de la propiedad debido a las condiciones del mercado o daños a la propiedad puede llevar a una situación en la que el saldo pendiente de la hipoteca exceda el valor de tasación actual, lo que dificulta que el propietario venda la propiedad y pague el préstamo en su totalidad. En tales casos, los titulares de gravámenes, incluidos los prestamistas de hipotecas primarias, los prestamistas de segundas hipotecas y otros acreedores, pueden aceptar una venta corta, ya que a menudo es una alternativa más favorable que la ejecución hipotecaria. Esto se debe a que una venta al descubierto generalmente resulta en una pérdida menor para los tenedores del gravamen y un impacto menos negativo en el crédito del propietario en comparación con una ejecución hipotecaria (Investopedia, nd; NOLO, nd).

Titulares de gravámenes y su papel en las ventas al descubierto

Los tenedores de gravámenes juegan un papel crucial en el proceso de venta corta, ya que tienen la autoridad para aprobar o rechazar una propuesta de venta corta. En una venta corta, las ganancias netas de la venta de la propiedad no alcanzan las deudas garantizadas por gravámenes contra la propiedad. Los tenedores de gravámenes, que pueden incluir prestamistas de hipotecas primarias, prestamistas de segundas hipotecas, proveedores de líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), gravámenes de asociaciones de propietarios, gravámenes mecánicos y gravámenes fiscales, deben aceptar aceptar menos del monto adeudado en la deuda por un período corto. venta para proceder. Este acuerdo es esencial porque permite que la propiedad se venda a su valor de tasación o por debajo de este, lo cual es un componente clave de una venta corta exitosa. Los tenedores de gravámenes a menudo optan por ventas cortas en lugar de ejecuciones hipotecarias, ya que tienden a generar una pérdida financiera menor y una resolución más responsable para el propietario. Sin embargo, es importante tener en cuenta que los tenedores de gravámenes no están obligados a aceptar una propuesta de venta corta y, en cambio, pueden exigir un precio de venta más alto, lo que lleva a una liquidación corta en lugar de una venta corta (Harvard Business Review, 2017).

El impacto del valor de tasación en las ventas cortas

El valor de tasación de una propiedad juega un papel crucial en las ventas al descubierto, ya que determina la cantidad máxima que un comprador está dispuesto a pagar y la cantidad que un prestamista está dispuesto a financiar. En una venta corta, el titular del gravamen (por ejemplo, la compañía hipotecaria) debe aceptar aceptar menos del monto adeudado de la deuda, y la venta debe ser igual o inferior al valor de tasación de la propiedad. Un comprador prudente no pagará más que el valor de tasación, y un banco o compañía financiera no otorgará una hipoteca por más del valor de tasación, limitando así los ingresos de la venta corta a un rendimiento bruto máximo del valor de tasación de la propiedad. Si el tenedor del gravamen exige un precio mayor que el valor de tasación, ya no se considera una venta al descubierto sino un acuerdo al descubierto, que tiene menos probabilidades de éxito. Por lo tanto, el valor de tasación sirve como punto de referencia crítico para determinar la viabilidad y el éxito de una transacción de venta corta (Investopedia, nd; Wiki.Agency, nd).

Alternativas a las Ventas Cortas: Ejecución Hipotecaria y Venta Voluntaria Asistida

Las alternativas a las ventas al descubierto incluyen la ejecución hipotecaria y la venta voluntaria asistida. La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista intenta recuperar el saldo de un préstamo de un prestatario que ha dejado de hacer pagos forzando la venta de la propiedad utilizada como garantía para el préstamo. Este proceso puede ser largo, costoso y perjudicial para el crédito del prestatario. Por otro lado, la venta voluntaria asistida es un enfoque más cooperativo entre el prestatario y el prestamista, donde el prestamista acepta la venta de la propiedad a un precio reducido, a menudo por debajo del saldo pendiente del préstamo, para evitar la ejecución hipotecaria. Esta opción es más favorable para ambas partes, ya que permite que el prestatario evite el impacto crediticio negativo de la ejecución hipotecaria y que el prestamista recupere una parte del monto del préstamo sin incurrir en los costos asociados con los procedimientos de ejecución hipotecaria (Gobierno del Reino Unido, 2017).

Programa Alternativo de Ejecución Hipotecaria de Vivienda Asequible

El Programa Alternativo a la Ejecución Hipotecaria de Vivienda Asequible (HAFA) fue una iniciativa del gobierno de EE. UU. presentada en 2009 como parte del Programa de Vivienda Asequible (MHA) para hacer frente a la recesión inmobiliaria y ayudar a los propietarios a gestionar sus deudas hipotecarias. HAFA brindó a los propietarios la opción de salir de sus hogares a través de una venta corta, liberándolos de cualquier deuda hipotecaria restante. Además, el programa ofreció hasta $10,000 en asistencia de reubicación para propietarios o sus inquilinos. Los criterios de elegibilidad para HAFA incluían dificultades financieras, morosidad o riesgo de atrasarse en los pagos de la hipoteca, obtener la hipoteca el 1 de enero de 2009 o antes y adeudar hasta $729,750 en una residencia principal o una propiedad de alquiler de una a cuatro unidades. En particular, el programa HAFA expiró el 31 de diciembre de 2016 (Making Home Affordable, 2016).

Criterios de elegibilidad para HAFA Short Sales

El Programa Alternativo de Ejecución Hipotecaria de Vivienda Asequible (HAFA, por sus siglas en inglés) fue diseñado para brindar a los propietarios la oportunidad de salir de sus hogares a través de una venta corta mientras se liberan de la deuda hipotecaria restante. Para ser elegible para HAFA, los propietarios tenían que cumplir con criterios específicos: deben haber tenido dificultades para hacer los pagos de la hipoteca debido a dificultades financieras, morosos o en peligro de atrasarse en su hipoteca, y haber obtenido su hipoteca el 1 de enero o antes. 2009. Además, la propiedad en cuestión no debe haber sido expropiada y el propietario debe haber adeudado hasta $729,750 en su residencia principal o propiedad de alquiler de una a cuatro unidades (con límites de préstamo más altos para propiedades de dos a cuatro unidades) . Al completar con éxito una venta corta de HAFA, a los propietarios se les otorgó una exención de deficiencia, liberándolos de cualquier deuda hipotecaria restante y recibiendo potencialmente hasta $10,000 en asistencia para la reubicación (Programa Making Home Affordable, 2009).

El proceso de venta corta: pasos y actores clave

El proceso de venta corta implica varios pasos y actores clave para garantizar una transacción exitosa. Inicialmente, el propietario de la vivienda se comunica con el titular principal del derecho de retención para presentar una solicitud de venta al descubierto y proporciona la documentación necesaria, como una carta de dificultad financiera, estados financieros y declaraciones de impuestos. El titular del gravamen luego revisa la solicitud y decide si aprueba la venta corta. Si se aprueba, el propietario trabaja con un agente de bienes raíces para listar la propiedad y encontrar un comprador potencial. El comprador presenta una oferta, que el propietario presenta al titular del gravamen para su aprobación. Los tenedores de gravámenes, incluidos los tenedores de hipotecas primarias y secundarias, los proveedores de líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y otros acreedores, desempeñan un papel crucial en el proceso, ya que deben aceptar aceptar menos del monto adeudado de la deuda para la venta corta a proceder. Una vez que todos los titulares de gravámenes aprueban la oferta, la transacción avanza hasta el cierre, donde todas las partes firman los documentos necesarios para finalizar la venta. A lo largo del proceso, la comunicación y la colaboración entre el propietario de la vivienda, el agente de bienes raíces, los acreedores y el comprador son esenciales para un resultado exitoso (Wiki.Agency, nd).

Juicios de Deficiencia en Ventas Cortas

Los juicios de deficiencia surgen en el contexto de ventas cortas cuando el producto de la venta de una propiedad es insuficiente para cubrir la deuda hipotecaria pendiente. En tales casos, el prestamista puede solicitar una sentencia de deficiencia contra el prestatario para recuperar el saldo restante. Esta acción legal permite que el prestamista persiga al prestatario por la diferencia entre el precio de venta y la deuda hipotecaria total, lo que puede conducir a embargos de salarios, gravámenes de cuentas bancarias o gravámenes de propiedad. Sin embargo, no todos los estados permiten juicios de deficiencia, y algunos tienen leyes específicas que rigen su aplicación en ventas al descubierto. Además, ciertos prestamistas pueden acordar renunciar a su derecho a solicitar un fallo de deficiencia como parte del proceso de negociación de venta corta, proporcionando al prestatario una liberación de cualquier deuda hipotecaria restante (Harvard Law Review, 2010; Investopedia, 2021).

Implicaciones crediticias y fiscales de las ventas al descubierto

Las implicaciones crediticias e impositivas de las ventas al descubierto pueden ser significativas tanto para los propietarios como para los prestamistas. En términos de crédito, una venta al descubierto puede tener un impacto negativo en el puntaje crediticio de un propietario de vivienda, ya que se informa como una "deuda saldada" en su informe crediticio. Esto puede conducir a un puntaje de crédito más bajo y potencialmente obstaculizar su capacidad para obtener préstamos o créditos en el futuro. Sin embargo, el impacto sobre el crédito es generalmente menos severo que el de una ejecución hipotecaria, ya que el propietario ha abordado su situación financiera de manera proactiva al optar por una venta corta.

En cuanto a las implicaciones fiscales, la diferencia entre el saldo pendiente de la hipoteca y el precio de venta en una venta corta se considera "deuda perdonada" por el Servicio de Impuestos Internos (IRS). Esta deuda condonada puede tratarse como ingreso sujeto a impuestos, lo que podría resultar en una obligación tributaria más alta para el propietario. Sin embargo, según la Ley de Alivio de la Deuda de Condonación Hipotecaria de 2007, los propietarios pueden ser elegibles para la desgravación fiscal si la propiedad era su residencia principal y la deuda hipotecaria se utilizó para comprar, construir o mejorar la propiedad (IRS, 2021). Es esencial que los propietarios consulten con un profesional de impuestos para comprender sus implicaciones fiscales específicas y las posibles opciones de alivio en un escenario de venta corta.

Beneficios y desventajas de las ventas al descubierto para propietarios y prestamistas

Las ventas al descubierto ofrecen varios beneficios para los propietarios de viviendas, que incluyen evitar la ejecución hipotecaria, mitigar el impacto negativo en los puntajes de crédito y recibir potencialmente asistencia para la reubicación a través de programas como el Programa Alternativo de Ejecución Hipotecaria Asequible para Viviendas (HAFA) (Programa Making Home Affordable, 2009). Además, las ventas al descubierto pueden brindar una sensación de control y una toma de decisiones proactiva en una situación financiera desafiante.

Los prestamistas también se benefician de las ventas al descubierto, ya que pueden recuperar una parte del monto pendiente del préstamo sin incurrir en los costos y el tiempo asociados con los procedimientos de ejecución hipotecaria. Además, las ventas al descubierto pueden resultar en una resolución más rápida, ya que las propiedades embargadas pueden permanecer sin vender durante períodos prolongados, lo que genera costos de mantenimiento adicionales y una posible depreciación del valor de la propiedad.

Sin embargo, las ventas al descubierto también presentan inconvenientes para ambas partes. Los propietarios de viviendas aún pueden enfrentar juicios por deficiencia, en los que son responsables del saldo restante del préstamo después de la venta. Además, el proceso de venta al descubierto puede ser complejo y llevar mucho tiempo, lo que requiere negociaciones con múltiples titulares de gravámenes y una extensa documentación.

Para los prestamistas, las ventas al descubierto pueden generar rendimientos más bajos en comparación con el reembolso total del préstamo. Además, el proceso de negociación puede ser largo y requerir muchos recursos, lo que puede poner a prueba la capacidad del prestamista para administrar otros activos y préstamos de manera efectiva.