Definición y Antecedentes Históricos

Este sello significó una promesa solemne de participar o abstenerse de una acción específica, y la ley común haría cumplir un pacto incluso en ausencia de consideración debido a su inusual solemnidad (1). En los Estados Unidos, en el derecho contractual se presume un pacto implícito de buena fe. Los pactos se pueden clasificar en pactos afirmativos o positivos, que requieren que el pactante realice una acción, y pactos negativos, que requieren que el pactante se abstenga de realizar una acción (2). En el ámbito del derecho de propiedad, los pactos reales son condiciones ligadas a la propiedad o uso de la tierra, y pueden imponer deberes o restricciones al uso de la tierra independientemente del propietario (3). Con el tiempo, la aplicación de los convenios ha evolucionado, surgiendo controversias sobre la aplicación selectiva y las consideraciones de derechos humanos en la reforma del arrendamiento (4).

Tipos de convenios restrictivos

Los pactos restrictivos se pueden clasificar en varios tipos según su propósito y aplicación en el derecho de propiedad. Los convenios reales, también conocidos como convenios, condiciones y restricciones (CCR), están vinculados a la propiedad o el uso de la tierra y pueden imponer deberes o restricciones sobre el uso de la tierra. Estos se pueden dividir en convenios afirmativos, que requieren una acción específica, y convenios negativos, que prohíben ciertas acciones. Los convenios también pueden “correr con la tierra” como complemento del convenio, lo que significa que se aplican a cualquier futuro propietario de la tierra, o pueden ser convenios personales, conocidos como convenio en bruto, que se aplican solo a un individuo en particular. Además de los pactos reales, las cláusulas de no competencia en el derecho contractual también se consideran pactos restrictivos. Es esencial que los dueños de propiedades y los posibles compradores estén al tanto de cualquier convenio restrictivo asociado con una propiedad, ya que pueden afectar significativamente el uso y disfrute de la tierra (Wikipedia, sin fecha).

Pactos Reales en el Derecho Inmobiliario

Los pactos reales en derecho de propiedad se refieren a acuerdos o promesas legalmente vinculantes que imponen ciertas condiciones o restricciones en el uso de la tierra. Estos convenios pueden ser afirmativos, requiriendo que el propietario realice una acción específica, o negativos, prohibiendo al propietario participar en ciertas actividades en la propiedad. Una característica clave de los convenios reales es que a menudo “funcionan con la tierra”, lo que significa que las obligaciones y restricciones se aplican a todos los futuros propietarios de la propiedad, independientemente de los cambios de propiedad. Esto contrasta con los pactos personales, que se aplican solo a las partes originales involucradas en el acuerdo. Los convenios reales generalmente se incluyen en las escrituras de propiedad y deben divulgarse a los posibles compradores. También pueden registrarse en registros públicos o mostrarse en los sistemas de títulos Torrens en los países de la Commonwealth (reformulación (tercera) de la propiedad; título Torrens). La aplicación de pactos reales puede volverse laxa con el tiempo, especialmente cuando el prometido original ya no está involucrado en la tierra (Symposium, 1986).

Convenios, Condiciones y Restricciones

Los convenios, condiciones y restricciones (CCR, por sus siglas en inglés) son componentes esenciales de la ley de propiedad y se ocupan principalmente de regular el uso y el desarrollo de la tierra. Los CCR abarcan una variedad de acuerdos, incluidos convenios reales, que son condiciones vinculadas a la propiedad o el uso de la tierra, y restricciones de escritura, que imponen limitaciones sobre cómo se puede utilizar la tierra. Estos acuerdos pueden ser negativos, restringiendo ciertas acciones, o afirmativos, requiriendo que se tomen acciones específicas. Los CCR pueden “correr con la tierra”, lo que significa que los futuros propietarios deben adherirse a los términos o aplicarse únicamente a un individuo en particular (lo que se conoce como pacto en bruto o de naturaleza puramente personal) (Pealver & Krier, 2010). La divulgación y el registro de los CCR son cruciales, ya que informan a los posibles compradores sobre cualquier restricción y pueden mostrarse en la escritura o registrarse en el caso de los países de la Commonwealth (Harpum, Megarry y Wade, 2006). La aplicación de los CCR puede volverse laxa con el tiempo, lo que genera controversias y problemas de aplicación selectiva (French, 2011).

Pactos afirmativos y negativos

Los pactos afirmativos y negativos son componentes esenciales del derecho de propiedad, particularmente en el contexto de los pactos reales. Los convenios afirmativos, también conocidos como convenios positivos en Inglaterra y Gales, requieren que el convenio o el convenio realicen una acción específica, como mantener un camino de entrada compartido o pagar las tarifas de la asociación de propietarios. Por otro lado, los convenios negativos imponen restricciones en el uso de la tierra, prohibiendo ciertas actividades o desarrollos, como construir un edificio por encima de cierta altura o usar la propiedad para fines comerciales (Restatement (Third) of Property, 2000).

Estos convenios pueden “correr con la tierra” como un convenio adjunto, obligando a los futuros propietarios a los términos, o aplicarse únicamente a una persona en particular como un convenio en bruto (Ley inglesa, 1986). Si bien los convenios afirmativos generalmente no se ejecutan con la tierra bajo la ley inglesa, Estados Unidos examina dichos convenios más de cerca y, con excepciones, les ha permitido funcionar con la tierra (Symposium, 1986). La aplicación de estos convenios puede volverse laxa con el tiempo, especialmente cuando el prometido original ya no está involucrado en la tierra (Asociaciones de Propietarios, 2011).

Corriendo con la Tierra: Accesorio del Pacto

Un pacto accesorio es un tipo de pacto real en la ley de propiedad que impone ciertas obligaciones o restricciones sobre el uso de la tierra. Se distingue de un pacto personal, también conocido como pacto en bruto, que se aplica solo a un individuo específico y no vincula a los futuros propietarios de la propiedad. El concepto de “correr con la tierra” se refiere a la idea de que un accesorio del pacto está vinculado a la tierra misma, en lugar de a una persona en particular. Como resultado, cuando la tierra es transferida a un nuevo dueño, el pacto accesorio continúa aplicándose, asegurando que las obligaciones o restricciones permanezcan vigentes para los dueños subsiguientes. Esta naturaleza perdurable del convenio adjunto es esencial para mantener el propósito previsto del convenio, como preservar el carácter de un vecindario o proteger el medio ambiente, independientemente de los cambios en la propiedad a lo largo del tiempo (Restatement (Third) of Property, 1986; English Law Commission , 2011).

Pactos personales: pacto en bruto

Los convenios personales son un tipo de convenio restrictivo en la ley de propiedad que se aplica específicamente a un individuo en particular, en lugar de estar vinculado a la tierra misma. Estos pactos imponen obligaciones o restricciones al individuo, independientemente de su propiedad o uso de la tierra. Por el contrario, los pactos que se ejecutan con la tierra, como los pactos reales o los pactos adjuntos, vinculan a los propietarios sucesivos de la tierra y son exigibles contra ellos.

El concepto de un pacto en bruto está estrechamente relacionado con los pactos personales, ya que también es un pacto que se aplica a una persona específica en lugar de la tierra. Sin embargo, un convenio en bruto generalmente se asocia con un interés en la tierra, como una servidumbre, que otorga al titular ciertos derechos para usar la propiedad de otro. Si bien los convenios personales y los convenios en bruto se enfocan en el individuo, la distinción clave radica en la naturaleza de la obligación o restricción impuesta: los convenios personales se relacionan principalmente con las acciones del individuo, mientras que los convenios en bruto involucran los derechos del individuo a usar o acceder a la tierra. propiedad de otra parte (Dukeminier, J., & Krier, JE (2017). Property. Wolters Kluwer Law & Business.).

Divulgación y registro de convenios restrictivos

La importancia de revelar y registrar los pactos restrictivos en las transacciones inmobiliarias radica en garantizar la transparencia y proteger los intereses de todas las partes involucradas. La divulgación de convenios restrictivos permite a los posibles compradores tomar decisiones informadas sobre la propiedad, ya que se dan cuenta de las limitaciones u obligaciones vinculadas a la tierra. Esto ayuda a prevenir posibles disputas y malentendidos en el futuro, ya que los compradores son plenamente conscientes de las condiciones que deben cumplir al adquirir la propiedad (Peel y Treitel, 2011).

El registro de convenios restrictivos, por otro lado, sirve como documentación formal de estas condiciones, haciéndolos fácilmente accesibles y exigibles. En muchas jurisdicciones, como los países de la Commonwealth, los convenios se registran en el sistema de títulos de Torrens, lo que garantiza que sean vinculantes para los futuros propietarios de la tierra (Bradbrook et al., 2007). Este proceso de registro de convenios también contribuye a la estabilidad y previsibilidad de la ley de propiedad, ya que establece un sistema claro y organizado para rastrear y hacer cumplir las restricciones del uso de la tierra. En general, la divulgación y el registro de convenios restrictivos juegan un papel crucial en el mantenimiento de la transparencia, la protección de los derechos de propiedad y la defensa de la integridad de la ley de propiedad.

Cuestiones de Cumplimiento y Laxitud

Los problemas de aplicación y laxitud en los convenios restrictivos en la ley de propiedad surgen debido a varios factores. Con el tiempo, a medida que el prometido original del pacto ya no está involucrado en la tierra, la aplicación puede volverse laxa, lo que genera posibles disputas entre los propietarios y otras partes interesadas (Symposium, 1986). Además, la aplicación selectiva de los convenios por parte de las asociaciones de propietarios ha sido objeto de controversia, ya que puede resultar en un trato injusto de ciertos propietarios (Wikipedia, sin fecha).

Otro desafío para hacer cumplir los convenios restrictivos es la complejidad de la ley del convenio real, a la que un tribunal se ha referido como un "pantano indescriptible" (Wikipedia, sin fecha). Esta complejidad puede dificultar que los propietarios entiendan sus derechos y obligaciones, lo que lleva a incumplimientos y disputas no intencionales. Además, las consideraciones de derechos humanos, particularmente en los casos que implican la reforma de arrendamientos y la confiscación de viviendas privadas, pueden complicar la aplicación de convenios restrictivos (Wikipedia, sin fecha). En general, estos problemas resaltan la necesidad de un enfoque más simplificado y transparente para la aplicación de convenios restrictivos en la ley de propiedad.

Rol de las Comunidades de Propietarios

Las asociaciones de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) desempeñan un papel crucial en la aplicación de convenios restrictivos, ya que son responsables de garantizar que los propietarios dentro de su jurisdicción se adhieran a las normas y reglamentos acordados. Estas asociaciones generalmente se establecen para mantener la integridad estética y funcional de una comunidad, y tienen la autoridad para hacer cumplir los convenios, condiciones y restricciones (CCR) que rigen el uso y mantenimiento de las propiedades dentro de sus límites. Las HOA pueden imponer multas, iniciar acciones legales o tomar otras medidas para hacer cumplir los convenios restrictivos. Sin embargo, han surgido controversias sobre la aplicación selectiva, en la que algunos propietarios pueden estar sujetos a un escrutinio más estricto que otros, lo que lleva a una posible discriminación y un trato injusto. Como resultado, es esencial que las HOA ejerzan sus poderes de ejecución de manera juiciosa y transparente, asegurando que todos los propietarios sean tratados de manera justa y consistente de acuerdo con los CCR establecidos (Symposium, 1986; Wikipedia, nd).

Controversias y aplicación selectiva

La aplicación selectiva de convenios restrictivos en la ley de propiedad ha sido objeto de controversia y debate. Uno de los problemas principales surge cuando las asociaciones de propietarios (HOA) hacen cumplir los convenios de manera inconsistente, lo que genera acusaciones de discriminación o favoritismo. Esto puede resultar en disputas legales y una ruptura de la confianza dentro de la comunidad (Restatement (Third) of Property, 2000). Además, a medida que pasa el tiempo y el prometido original del pacto ya no está involucrado en la tierra, la aplicación puede volverse laxa, lo que genera confusión y posibles conflictos entre los propietarios (Symposium, 1986). Además, la complejidad de la ley de convenios reales, descrita como un “pantano indescriptible” por un tribunal (Dukeminier & Krier, 1993), puede exacerbar estos problemas al dificultar que los propietarios entiendan y cumplan con los convenios. Finalmente, la intersección de convenios restrictivos con consideraciones de derechos humanos, particularmente en casos relacionados con la reforma de arrendamiento y la confiscación de viviendas privadas, agrega otra capa de complejidad y controversia a la aplicación de estos acuerdos (Leasehold Reform, 2018).

Reforma de arrendamientos y consideraciones de derechos humanos

La relación entre la reforma del arrendamiento y las consideraciones de derechos humanos en el contexto de la aplicación de convenios restrictivos en la ley de propiedad es un tema complejo y en evolución. La reforma de los arrendamientos tiene como objetivo abordar el desequilibrio de poder entre los propietarios y los arrendatarios, particularmente en los casos en que los acuerdos restrictivos pueden conducir a la pérdida de los arrendamientos por incumplimientos que no son graves. La confiscación de una vivienda privada puede interferir con los derechos humanos sociales y económicos, ya que puede resultar en la pérdida de la residencia y la inversión financiera. En respuesta a estas preocupaciones, se han introducido medidas de reforma de arrendamientos en varias jurisdicciones para proteger los derechos de los arrendatarios, particularmente en las áreas de alquileres de terrenos y cargos por servicios (Ley de reforma de arrendamientos, 1967; Ley de reforma de arrendamientos, vivienda y desarrollo urbano, 1993) . Estas reformas buscan lograr un equilibrio entre los intereses legítimos de los propietarios de hacer cumplir los convenios restrictivos y los derechos humanos de los arrendatarios de disfrutar de su propiedad sin interferencias indebidas. Sin embargo, persisten las controversias y los desafíos, ya que la aplicación selectiva de los convenios por parte de las asociaciones de propietarios y la laxitud en la aplicación a lo largo del tiempo aún pueden conducir a posibles violaciones de los derechos humanos.