Esta política tiene como objetivo mantener opciones de vivienda asequibles para los residentes y evitar aumentos de alquiler excesivos que puedan provocar el desplazamiento o dificultades financieras. Las políticas de control de alquileres varían según los diferentes países y regiones, y cada jurisdicción implementa su propio conjunto de normas y reglamentos. En el Reino Unido, las reglas de control de alquileres difieren entre sus cuatro naciones: Inglaterra, Gales, Escocia e Irlanda del Norte. La eficacia y el impacto de las políticas de control de alquileres han sido tema de debate entre los legisladores, economistas y defensores de la vivienda, con argumentos tanto a favor como en contra de su implementación. Comprender las complejidades del control de alquileres en el Reino Unido es esencial para propietarios, inquilinos y legisladores por igual, ya que da forma a la dinámica del mercado de la vivienda e influye en la asequibilidad y accesibilidad de las propiedades de alquiler (Hulse et al., 2018; Kemp, 2015) .

Reglas de control de alquileres en el Reino Unido

Las reglas de control de alquileres en el Reino Unido varían entre sus cuatro naciones: Inglaterra, Gales, Escocia e Irlanda del Norte. En Inglaterra y Gales, cesaron los estrictos controles de alquiler para la mayoría de los nuevos arrendamientos con la introducción de los arrendamientos asegurados de corta duración (AST) por la Ley de Vivienda de 1988. Se permiten aumentos de alquiler una vez que finaliza el plazo fijo o se activa una cláusula de revisión de alquiler. Sin embargo, debido a la capacidad de los propietarios de desalojar a los inquilinos con un aviso de la Sección 21, los inquilinos carecen de controles de alquiler reales. En Escocia, los Arrendamientos Residenciales Privados (PRT) se introdujeron en diciembre de 2017, brindando a los inquilinos tenencia indefinida y protección contra aumentos excesivos de alquiler. Además, los ministros escoceses pueden introducir topes de alquiler locales para las zonas de presión de alquiler. En Irlanda del Norte, los inquilinos con contratos de arrendamiento que comenzaron antes del 1 de abril de 2007 pueden estar en un contrato de arrendamiento protegido, con rentas establecidas por el Oficial de Rentas de Irlanda del Norte. Los arrendamientos más nuevos siguen reglas similares a las de Inglaterra y Gales, lo que permite a los propietarios cobrar la renta del mercado (Shelter, 2021; OpenRent, nd).

Control de alquileres en Inglaterra y Gales

En Inglaterra y Gales, las políticas de control de alquileres han cambiado significativamente desde la introducción de los arrendamientos asegurados de corta duración (AST) por la Ley de Vivienda de 1988. Según los AST, el alquiler solo puede aumentarse después de que finaliza el plazo fijo o cuando se activa una cláusula de revisión del alquiler. Los propietarios pueden entregar un aviso de la Sección 13 para proponer un aumento de la renta, que los inquilinos pueden impugnar refiriéndolo al tribunal de primer nivel. Sin embargo, la ausencia de fuertes controles de alquiler es evidente, ya que los propietarios pueden emitir un aviso de la Sección 21 para desalojar a los inquilinos una vez que vence el plazo fijo. Esto destaca la estrecha relación entre la seguridad de la tenencia y el control de las rentas en estas regiones. En consecuencia, los inquilinos en Inglaterra y Gales pueden enfrentar alquileres más altos y un posible desalojo si se niegan a cumplir con el aumento de alquiler propuesto (Shelter, 2021; Gov.uk, 2021).

Control de alquileres en Escocia

En Escocia, las políticas de control de alquileres se han implementado a través de la introducción de arrendamientos residenciales privados (PRT) en diciembre de 2017, que reemplazó los tipos anteriores de arrendamiento asegurado y asegurado a corto plazo. Los PRT brindan a los inquilinos una tenencia indefinida, lo que significa que no pueden ser desalojados a menos que el propietario pueda demostrar motivos válidos para el desalojo. Esto destaca la estrecha relación entre la seguridad de la tenencia y el control de las rentas en la región.

Los inquilinos en Escocia están protegidos contra aumentos de alquiler excesivos, y el gobierno tiene la autoridad para introducir topes de alquiler locales en zonas de presión de alquiler designadas, donde los alquileres de mercado aumentan rápidamente. Para aumentar el alquiler, los propietarios deben proporcionar un aviso de al menos tres meses y entregar un formulario de aviso de aumento de alquiler del propietario a los inquilinos. Los inquilinos pueden impugnar el aumento propuesto presentando una solicitud a Rent Service Scotland, donde un oficial de alquiler determinará si el aumento es demasiado alto. En las zonas de presión de rentas, los aumentos de rentas se limitan al Índice de Precios al Consumidor (IPC) + 1% (Gobierno Escocés, 2021).

Control de alquileres en Irlanda del Norte

En Irlanda del Norte, las políticas de control de alquileres difieren según el tipo de arrendamiento. Para los arrendamientos que comenzaron antes del 1 de abril de 2007, los inquilinos pueden estar en un arrendamiento protegido, con rentas establecidas por el Oficial de Rentas de Irlanda del Norte. Sin embargo, solo un pequeño número de estos arrendamientos sigue existiendo en la actualidad. Desde 2007, los nuevos arrendamientos han sido arrendamientos de plazo fijo, arrendamientos predeterminados de seis meses o arrendamientos periódicos, en los que los propietarios pueden cobrar la renta del mercado. Los inquilinos pueden ser desalojados sin culpa, siempre que el propietario entregue un aviso válido para finalizar el arrendamiento sin necesidad de establecer motivos para el desalojo. La duración del aviso requerido varía según la duración del arrendamiento: menos de cinco años requiere un aviso de al menos cuatro semanas; menos de diez años pero más de cinco años requiere un aviso mínimo de ocho semanas; y un arrendamiento de más de diez años requiere un aviso de 12 semanas (Departamento de Comunidades, 2021).

Seguridad de tenencia y control de alquileres

La relación entre la seguridad de la tenencia y el control de la renta es un aspecto crucial del mercado de la vivienda en el Reino Unido. La seguridad de la tenencia se refiere a la estabilidad y protección que tienen los inquilinos en sus viviendas alquiladas, mientras que el control de la renta involucra regulaciones que limitan la cantidad que los propietarios pueden cobrar por la renta. Estos dos factores están estrechamente entrelazados, ya que ambos contribuyen a la asequibilidad y accesibilidad general de la vivienda para los inquilinos.

En el Reino Unido, el nivel de seguridad de la tenencia varía entre las cuatro naciones, y Escocia ofrece el nivel más alto de protección a través de Arrendamientos Residenciales Privados (PRT), que otorgan a los inquilinos una tenencia indefinida. Por el contrario, Inglaterra y Gales tienen una seguridad de tenencia más débil debido a la prevalencia de arrendamientos asegurados de corta duración (AST) y la capacidad de los propietarios de desalojar a los inquilinos utilizando los avisos de la Sección 21. Irlanda del Norte se encuentra en algún punto intermedio, con una combinación de arrendamientos protegidos y acuerdos de duración determinada.

La conexión entre la seguridad de la tenencia y el control de la renta es evidente en la forma en que una mayor seguridad de la tenencia a menudo conduce a medidas de control de la renta más efectivas. Por ejemplo, en Escocia, los inquilinos están protegidos contra aumentos de alquiler excesivos y el gobierno puede introducir topes de alquiler locales en zonas de presión de alquiler. Por el contrario, en Inglaterra y Gales, la falta de seguridad en la tenencia facilita que los propietarios aumenten los alquileres o desalojen a los inquilinos que se niegan a pagar alquileres más altos. Esto demuestra que el equilibrio entre la seguridad de la tenencia y el control del alquiler juega un papel importante en la configuración del mercado de la vivienda y las experiencias de los inquilinos en el Reino Unido.

Zonas de presión de rentas en Escocia

Las Zonas de Presión de Renta (RPZ) en Escocia son áreas designadas donde el gobierno puede imponer topes de renta para proteger a los inquilinos de aumentos de renta excesivos. Introducidas bajo la Ley de Vivienda Privada (Arrendamientos) (Escocia) de 2016, las RPZ tienen como objetivo abordar el problema del rápido aumento de los alquileres en localidades específicas, lo que puede causar tensión financiera a los inquilinos y aumentar la carga de los ayuntamientos para proporcionar o subsidiar la vivienda. Para designar un área como RPZ, los ministros escoceses deben demostrar que los alquileres están aumentando significativamente, causando problemas a los inquilinos y ejerciendo presión sobre las disposiciones de vivienda del consejo local. Dentro de una RPZ, los aumentos de alquiler se limitan al Índice de Precios al Consumidor (IPC) + 1 % anual, lo que garantiza un mercado de alquiler más estable y predecible tanto para inquilinos como para propietarios. Este enfoque contrasta con el mercado de alquiler en Inglaterra, donde los alquileres más altos a menudo conducen a una mayor demanda de beneficios de vivienda (Gobierno Escocés, 2021).

Arrendamientos protegidos en Irlanda del Norte

Los arrendamientos protegidos en Irlanda del Norte se refieren a un tipo específico de contrato de alquiler que comenzó antes del 1 de abril de 2007. Estos arrendamientos ofrecen mayor seguridad y control del alquiler para los inquilinos en comparación con los contratos de alquiler más recientes. Los alquileres de los arrendamientos protegidos los determina el Rent Officer de Irlanda del Norte, lo que garantiza que los inquilinos no estén sujetos a aumentos de alquiler excesivos. Aunque la cantidad de arrendamientos protegidos ha disminuido significativamente con el tiempo, aún brindan una protección valiosa para los arrendatarios a largo plazo en la región. Por el contrario, los arrendamientos establecidos después de 2007 están sujetos a las rentas del mercado y ofrecen menos seguridad, y los propietarios pueden desalojar a los inquilinos sin culpa al entregar un aviso válido para finalizar el arrendamiento. El período de preaviso requerido varía según la duración del arrendamiento, desde cuatro semanas para arrendamientos de menos de cinco años hasta doce semanas para arrendamientos de más de diez años (Departamento de Comunidades, 2020).

Cambios propuestos al control de alquileres

Los cambios propuestos a las políticas de control de alquileres en el Reino Unido tienen como objetivo abordar las crecientes preocupaciones en torno a la asequibilidad de la vivienda y la seguridad de los inquilinos. En Londres, el alcalde Sadiq Khan ha pedido la capacidad de imponer controles de alquiler en el mercado de alquiler de la ciudad, citando como razón clave que los alquileres aumentan tres veces más rápido que los salarios (New Economics Foundation, 2019). Además, el Instituto de Investigación de Políticas Públicas (IPPR) ha recomendado limitar los aumentos de alquiler a una vez al año y limitarlos de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Estas propuestas, junto con los arrendamientos indefinidos y la reforma del sistema judicial, tienen como objetivo brindar salvaguardas y protecciones más sólidas para los inquilinos y, al mismo tiempo, permitir que los propietarios operen (Murphy, L., 2018). A medida que la crisis de la vivienda continúa evolucionando, es crucial que los legisladores consideren estos cambios propuestos y su posible impacto en el mercado de alquileres y la seguridad de los inquilinos en el Reino Unido.

Defensa y oposición al control de alquileres

Los defensores de las políticas de control de alquileres argumentan que tales regulaciones protegen a los inquilinos de los aumentos excesivos de alquiler, asegurando la asequibilidad de la vivienda y evitando el desplazamiento de los residentes a largo plazo. El control de alquileres también puede contribuir a la estabilidad social al mantener comunidades diversas y reducir la desigualdad de ingresos. Además, las medidas de control de alquileres pueden aliviar la presión sobre los gobiernos locales para que proporcionen o subvencionen viviendas en áreas con alquileres que aumentan rápidamente (Friedman, 2019).

Por otro lado, los críticos del control de alquileres afirman que estas políticas pueden conducir a una reducción en la oferta general de viviendas de alquiler, ya que los propietarios pueden desanimarse de invertir en propiedades de alquiler debido a los rendimientos limitados. Esto puede resultar en una escasez de viviendas disponibles, elevando los alquileres en el mercado descontrolado (Glaeser, 2003). Además, el control de alquileres puede conducir a un deterioro de la calidad de la vivienda, ya que los propietarios pueden tener menos incentivos para mantener y mejorar sus propiedades. Los críticos también argumentan que las políticas de control de alquileres pueden crear ineficiencias en el mercado de la vivienda, ya que es menos probable que los inquilinos se muden debido a los beneficios de los alquileres controlados, lo que genera un desajuste entre la oferta y la demanda de viviendas (Arnott, 1995).

Impacto del control de alquileres en el mercado inmobiliario

El impacto de las políticas de control de alquileres en el mercado inmobiliario es un tema de debate continuo entre economistas y legisladores. Los defensores del control de alquileres argumentan que brinda estabilidad y asequibilidad a los inquilinos, particularmente en áreas con alta demanda y oferta limitada de viviendas. Esto, a su vez, puede conducir a una distribución más equitativa de las oportunidades de vivienda y evitar el desplazamiento de los hogares de bajos ingresos. Sin embargo, los críticos sostienen que el control de alquileres puede tener consecuencias no deseadas, como desalentar el desarrollo de nuevas viviendas y reducir la calidad general de las propiedades de alquiler. Esto se debe a que los propietarios pueden estar menos inclinados a invertir en el mantenimiento o mejoras de la propiedad si no pueden recuperar estos costos a través de rentas más altas. Además, el control de alquileres puede contribuir a la escasez de viviendas al incentivar a los propietarios a convertir unidades de alquiler en viviendas ocupadas por sus propietarios o usos no residenciales, lo que exacerba aún más el desequilibrio entre la oferta y la demanda. En resumen, el impacto de las políticas de control de alquileres en el mercado de la vivienda es complejo y multifacético, con beneficios y desventajas potenciales según el diseño de la política específica y el contexto local (Glaeser & Luttmer, 2003; Sims, 2007; Autor et al., 2014). ).

Futuro del control de alquileres en el Reino Unido

El futuro de las políticas de control de alquileres en el Reino Unido sigue siendo incierto, ya que varias partes interesadas continúan debatiendo las ventajas y desventajas de implementar medidas de control de alquileres más estrictas. Los defensores del control de alquileres, como el alcalde de Londres Sadiq Khan y el grupo de expertos IPPR, argumentan que se necesitan políticas de control de alquileres más estrictas para abordar la creciente disparidad entre los aumentos de alquileres y el crecimiento de los salarios, así como para brindar mayor seguridad a los inquilinos (New Economics Foundation , 2019; Murphy et al., 2018). Por otro lado, los opositores al control de alquileres afirman que tales políticas pueden desalentar la inversión en el mercado de la vivienda y reducir la oferta general de propiedades de alquiler, lo que en última instancia exacerba la crisis de la vivienda (RICS, 2019).

Mientras el gobierno del Reino Unido considera varias propuestas para la reforma del control de alquileres, es crucial lograr un equilibrio entre proteger a los inquilinos de los aumentos excesivos de alquileres y garantizar que los propietarios puedan continuar operando de manera viable. El resultado de estas deliberaciones dará forma al futuro de las políticas de control de alquileres en el Reino Unido, con implicaciones potenciales para el mercado de la vivienda, la seguridad de los inquilinos y la asequibilidad general de las propiedades de alquiler.