Establecidos en los Estados Unidos en 1960, los REIT se han expandido globalmente desde entonces, con al menos 39 países adoptando estructuras similares (Wikipedia, sin fecha). Los REIT brindan a los inversores la oportunidad de invertir en carteras diversificadas a gran escala de bienes raíces que generan ingresos, de manera similar a invertir en otras clases de activos a través de valores líquidos. Se pueden clasificar en dos tipos principales: REIT de capital, que poseen y administran propiedades que generan ingresos, y REIT hipotecarios (mREIT), que brindan financiamiento para bienes raíces mediante la compra u originación de hipotecas y valores respaldados por hipotecas (Wikipedia, nd). En enero de 2021, el mercado global de REIT comprendía 490 empresas inmobiliarias cotizadas de 39 países, lo que representa una capitalización de mercado de valores de aproximadamente 1.7 billones de dólares (Wikipedia, sin fecha).

Tipos de REIT: REIT de capital y REIT hipotecario

Los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) son vehículos de inversión especializados que permiten a los inversores ganar exposición a activos inmobiliarios que generan ingresos. Hay dos tipos principales de REIT: REIT de capital y REIT hipotecarios (mREIT). Los REIT de capital invierten y poseen principalmente propiedades inmobiliarias que generan ingresos, como edificios de oficinas, centros comerciales y complejos de apartamentos. Estos fideicomisos generan ingresos a través de rentas y revalorización de propiedades, distribuyendo la mayoría de sus ingresos a los accionistas como dividendos. Por otro lado, los REIT hipotecarios se centran en invertir y poseer deuda inmobiliaria, como valores respaldados por hipotecas y préstamos hipotecarios. Los mREIT generan ingresos a través de los pagos de intereses sobre estos instrumentos de deuda y, al igual que los REIT de capital, distribuyen la mayoría de sus ingresos a los accionistas como dividendos. Ambos tipos de REIT ofrecen a los inversores la oportunidad de diversificar sus carteras y ganar exposición al mercado inmobiliario, mientras se benefician de las ventajas fiscales únicas asociadas con las estructuras REIT (S&P Dow Jones Indices y MSCI, 2014; FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Serie, 2021).

Presencia global y evolución de los REIT

La presencia global de los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) se ha expandido significativamente desde su creación en los Estados Unidos en 1960. A partir de 2021, al menos 39 países han establecido REIT, lo que demuestra su adopción generalizada como vehículo de inversión para bienes raíces generadores de ingresos activos (Wikipedia, 2021). La evolución de los REIT ha visto un cambio de principalmente compañías hipotecarias en la década de 1960 a una gama más diversa de tipos de propiedades, incluidos edificios de oficinas, almacenes, hospitales, centros comerciales y hoteles. La serie de índices inmobiliarios globales FTSE EPRA/Nareit, creada en 2001, proporciona un índice completo para el REIT y el mercado inmobiliario global cotizado, que abarca 490 empresas inmobiliarias cotizadas en bolsa de 39 países con una capitalización bursátil de aproximadamente $1.7 billones como de enero de 2021 (FTSE Russell, 2021). Este crecimiento y diversificación de los REIT se puede atribuir a cambios en la legislación, como la Ley de Reforma Fiscal de 1976 y 1986 en los Estados Unidos, que permitió que los REIT se establecieran como sociedades anónimas e introdujo nuevas reglas para evitar el refugio fiscal (Wikipedia, 2021) .

Tributación REIT: descripción general y principios

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) están sujetos a un marco impositivo único que ofrece varias ventajas en comparación con las corporaciones tradicionales. El principio principal subyacente a la tributación de REIT es la transferencia de ingresos a los inversores, lo que permite a los REIT evitar pagar impuestos corporativos sobre sus ganancias. Para calificar para este tratamiento fiscal, los REIT deben cumplir con requisitos específicos, como distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas como dividendos. En consecuencia, la carga fiscal se transfiere del REIT a sus inversores, quienes luego pagan impuestos sobre los dividendos recibidos a sus tasas impositivas individuales.

Los principios fiscales de REIT varían según los países, pero algunas características comunes incluyen la exención del impuesto de sociedades y el impuesto sobre las ganancias de capital, siempre que el REIT cumpla con ciertos criterios. En los Estados Unidos, por ejemplo, los REIT han estado sujetos a un trato fiscal favorable desde su creación en 1960, tras la promulgación de la Ley Pública 86-779. Esta legislación tenía como objetivo brindar a los inversores oportunidades para invertir en carteras inmobiliarias diversificadas a gran escala a través de valores líquidos. A partir de 2021, al menos 39 países han establecido REIT, cada uno con su propio conjunto de normas y reglamentos fiscales (Wikipedia, sin fecha).

Impuesto sobre Sociedades y Plusvalías Fiscales Ventajas para SOCIMIs

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT, por sus siglas en inglés) ofrecen ventajas significativas en términos del impuesto de sociedades y el impuesto sobre las ganancias de capital. Uno de los principales beneficios es que los REIT generalmente están exentos del impuesto de sociedades sobre sus rentas de alquiler y las ganancias de capital derivadas de sus inversiones inmobiliarias, siempre que cumplan con ciertos requisitos normativos (EPRA, 2021). Esta estructura fiscalmente eficiente permite que los REIT retengan una mayor parte de sus ganancias, que pueden reinvertirse en el negocio o distribuirse a los accionistas como dividendos.

Además, los requisitos de distribución de dividendos para REIT exigen que distribuyan anualmente al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas (Nareit, 2021). Esto da como resultado un sistema fiscal de traspaso, en el que la carga fiscal se transfiere del REIT a sus inversores. En consecuencia, los inversores individuales e institucionales tributan sobre los dividendos recibidos a sus respectivos tipos impositivos, evitando la doble imposición. Este tratamiento fiscal no solo beneficia a los inversores, sino que también mejora el atractivo general de los REIT como vehículo de inversión, promoviendo la entrada de capital en el sector inmobiliario.

Tributación REIT en los Estados Unidos: Historia y Legislación Clave

La historia de la tributación de REIT en los Estados Unidos se remonta a 1960 cuando el presidente Dwight D. Eisenhower firmó la Ley Pública 86-779, también conocida como Extensión del impuesto especial sobre cigarros, que condujo a la creación de REIT como un medio para que los inversores accedan a los ingresos. -la producción de carteras inmobiliarias a través de valores líquidos. A lo largo de los años, varias legislaciones clave han afectado la tributación de los REIT. La Ley de Reforma Fiscal de 1976 permitió que los REIT se establecieran como corporaciones además de los fideicomisos comerciales, ampliando sus estructuras organizativas. La Ley de Reforma Tributaria de 1986 introdujo nuevas reglas para evitar que los contribuyentes utilicen sociedades colectivas para proteger las ganancias de otras fuentes, lo que posteriormente afectó a los REIT. En 1992, la estructura UPREIT fue presentada por REIT minorista Taubman Centers Inc., lo que permitió que las sociedades existentes y los REIT formaran una nueva sociedad operativa, con el REIT como socio general y propietario mayoritario de las unidades de sociedades operativas. Esta estructura proporcionó beneficios fiscales y un proceso de conversión simplificado para propietarios e inversores (Wikipedia, 2021; Investopedia, 2021).

Fiscalidad REIT internacional: Comparación de reglas entre países

Las normas fiscales para los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) varían significativamente entre los diferentes países, lo que refleja los diversos entornos regulatorios y objetivos de política. En los Estados Unidos, los REIT están sujetos a regulaciones fiscales específicas bajo el Código de Rentas Internas, lo que les permite evitar el impuesto a las ganancias corporativas si distribuyen al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas como dividendos (Nareit, nd). Por el contrario, el Reino Unido impone un impuesto de sociedades del 20 % a los REIT, pero los exime del impuesto sobre las ganancias de capital en las inversiones inmobiliarias que cumplan los requisitos (HM Revenue & Customs, 2020).

Otros países, como Canadá y Australia, han adoptado estructuras impositivas similares a las de los Estados Unidos, con REIT obligados a distribuir una alta proporción de sus ingresos a los inversores para calificar para los beneficios fiscales (PwC, 2019). En algunas jurisdicciones, como Singapur y Hong Kong, los REIT disfrutan de un tratamiento fiscal preferencial, incluidas tasas impositivas reducidas sobre ciertos tipos de ingresos y exenciones de retención de impuestos sobre los dividendos pagados a inversores no residentes (Inland Revenue Authority of Singapore, 2020; Hong Kong Departamento de Hacienda, 2020). En general, las reglas fiscales para los REIT son complejas y diversas, lo que refleja los contextos económicos, legales y políticos únicos en los que operan.

Requisitos de distribución de dividendos e implicaciones fiscales

Los requisitos de distribución de dividendos para los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) exigen que distribuyan al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas anualmente. Esto garantiza un flujo de ingresos constante para los inversores y permite que los REIT eviten pagar impuestos corporativos sobre las ganancias distribuidas. Sin embargo, las implicaciones fiscales para los inversores varían según su estado fiscal y jurisdicción individuales. En general, los inversionistas individuales pagan impuestos sobre los dividendos REIT a su tasa de impuesto sobre la renta ordinaria, a diferencia de las tasas más bajas aplicables a los dividendos calificados de otras corporaciones. Los inversores institucionales, como los fondos de pensiones y las compañías de seguros, pueden estar sujetos a diferentes tratamientos fiscales en función de su estado específico de exención de impuestos o impuestos diferidos. Además, los inversores no residentes pueden estar sujetos a retención de impuestos sobre los dividendos de REIT, con tasas y exenciones que varían según los países. Es fundamental que los inversores comprendan las implicaciones fiscales de invertir en REIT y consulten con profesionales fiscales para optimizar sus estrategias de inversión (Ernst & Young, 2021; PwC, 2020).

Fiscalidad de los Inversores REIT: Individuales e Institucionales

Las implicaciones fiscales para los inversionistas individuales e institucionales en los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) varían según la jurisdicción y el estado fiscal del inversionista. En general, los REIT están obligados a distribuir una parte importante de sus ingresos imponibles, a menudo el 90 % o más, a los accionistas en forma de dividendos. Estos dividendos luego se gravan a la tasa impositiva aplicable del inversionista individual o institucional. Para los inversionistas individuales, esto puede resultar en una tributación a su tasa marginal de impuesto a la renta, mientras que los inversionistas institucionales pueden estar sujetos a tasas de impuestos corporativos o normas tributarias específicas aplicables a su tipo de organización (por ejemplo, fondos de pensiones, compañías de seguros).

En algunas jurisdicciones, como los Estados Unidos, los dividendos calificados recibidos de los REIT pueden ser elegibles para un tratamiento fiscal preferencial, como tasas impositivas más bajas o exenciones, según el estado fiscal y el período de tenencia del inversionista. Además, ciertos países han implementado tratados o acuerdos fiscales para reducir o eliminar la doble imposición sobre los dividendos de REIT para inversores extranjeros. Es esencial que los inversores individuales e institucionales consulten con profesionales de impuestos para comprender las implicaciones fiscales específicas de invertir en REIT en función de sus circunstancias únicas y las leyes fiscales aplicables en su jurisdicción (Cheng, 2017; Nareit, nd).

UPREITs: Estructura, Beneficios Fiscales y Proceso de Conversión

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces de la sociedad paraguas (UPREIT) son una estructura única que permite a los propietarios contribuir con sus activos inmobiliarios a una sociedad operativa a cambio de unidades de sociedad. El REIT generalmente actúa como socio general y propietario mayoritario de las unidades operativas de la sociedad. Esta estructura brinda varios beneficios fiscales, incluido el diferimiento del impuesto a las ganancias de capital sobre las propiedades aportadas, ya que la transacción se trata como un intercambio libre de impuestos. Además, los UPREIT permiten a los propietarios diversificar sus propiedades y disfrutar de un flujo constante de ingresos a través de la distribución de dividendos.

El proceso de conversión a UPREIT implica que el dueño de la propiedad transfiera sus activos inmobiliarios a la sociedad operativa, que a su vez arrienda o administra las propiedades. A cambio, el dueño de la propiedad recibe unidades de sociedad que se pueden convertir en acciones REIT o en efectivo en una fecha posterior. Esta conversión está sujeta a implicaciones fiscales, ya que el impuesto sobre las ganancias de capital se difiere hasta que las unidades de la sociedad se intercambian por acciones REIT o efectivo. En general, los UPREIT ofrecen una estructura fiscalmente eficiente para los propietarios que buscan diversificar sus inversiones y beneficiarse de las ventajas de los REIT (Harvard Law School Forum on Corporate Governance, 2020; Investopedia, 2021).

Críticas y controversias en torno a las normas fiscales REIT

Los críticos argumentan que las normas fiscales para los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) contribuyen a varios problemas, incluida la especulación sobre la vivienda y las preocupaciones sobre la asequibilidad. Los REIT se benefician de un impuesto de sociedades y un impuesto sobre las ganancias de capital reducidos, que algunos creen que incentivan las inversiones especulativas en bienes raíces generadores de ingresos, lo que aumenta los precios de las propiedades y reduce la asequibilidad de la vivienda para la población en general[^3^]. Además, los críticos argumentan que el tratamiento fiscal favorable de los REIT puede no conducir necesariamente a un mayor financiamiento para nuevos proyectos de construcción, lo que exacerba aún más la escasez de viviendas[^3^].

Otra controversia en torno a las normas fiscales REIT es el potencial de evasión fiscal por parte de los inversores. Los REIT están obligados a distribuir una parte importante de sus ingresos a los accionistas, que pueden estar sujetos a diferentes tipos impositivos según su jurisdicción y el tipo de inversor (individual o institucional)[^10^]. Esta interacción compleja de normas fiscales entre países puede crear oportunidades para el arbitraje fiscal, donde los inversores explotan las diferencias en el tratamiento fiscal para minimizar su obligación fiscal general[^21^]. Como resultado, algunos argumentan que es posible que sea necesario reformar las normas fiscales actuales para los REIT para abordar estas preocupaciones y garantizar una distribución más equitativa de las cargas fiscales entre los inversores y la sociedad en general.

Tendencias futuras y posibles cambios en la tributación de los REIT

Es probable que las tendencias futuras y los cambios potenciales en la tributación de REIT se vean influenciados por varios factores, incluidas las condiciones económicas globales, los desarrollos regulatorios y las preferencias cambiantes de los inversores. Una posible tendencia es la armonización de las normas fiscales REIT en todos los países, ya que los inversores internacionales buscan cada vez más exposición a activos inmobiliarios en diferentes jurisdicciones. Esto podría conducir a la adopción de tratamientos fiscales más estandarizados para los REIT, reduciendo la complejidad y los costos de cumplimiento tanto para los inversionistas como para los emisores.

Otro cambio potencial es la reevaluación de las ventajas fiscales que actualmente disfrutan los REIT, ya que los gobiernos de todo el mundo lidian con las presiones fiscales y buscan ampliar sus bases impositivas. Esto puede dar lugar a ajustes en el tratamiento fiscal preferencial de los REIT, como cambios en los requisitos de distribución de dividendos o la introducción de nuevos impuestos sobre ciertos tipos de ingresos inmobiliarios. Además, el creciente enfoque en los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) en la toma de decisiones de inversión podría conducir a la incorporación de incentivos o sanciones fiscales relacionados con ESG para los REIT, lo que daría más forma al panorama fiscal para estas entidades.

En conclusión, el futuro de la fiscalidad de los REIT está sujeto a diversas influencias externas y sigue siendo incierto. Los inversores y las partes interesadas de la industria deben monitorear de cerca los desarrollos en esta área para adaptar sus estrategias en consecuencia (Cheng, 2018; PwC, 2020).