Introducción a los valores respaldados por hipotecas

Los MBS se crean cuando las hipotecas se venden a instituciones financieras, como bancos de inversión o agencias gubernamentales, que luego las empaquetan en valores que pueden venderse a inversores individuales. El proceso de titulización permite a los bancos transferir el riesgo crediticio asociado con las hipotecas a los inversores, lo que les permite prestar más hipotecas a sus clientes sin preocuparse por la capacidad de los prestatarios para pagar los préstamos. Los MBS desempeñan un papel importante en el mercado financiero mundial, proporcionando liquidez y oportunidades de diversificación para los inversores, al mismo tiempo que facilitan el acceso a viviendas asequibles para los compradores de viviendas. Sin embargo, es importante señalar que los MBS también fueron un factor importante que contribuyó a la crisis financiera de 2008 debido a la proliferación de préstamos hipotecarios de baja calidad y el posterior colapso del mercado de la vivienda (Corporate Finance Institute, 2022).

El proceso de creación de un MBS

El proceso de creación de un valor respaldado por hipotecas (MBS) comienza con la originación de hipotecas por parte de instituciones financieras autorizadas, como bancos y prestamistas hipotecarios. Estas instituciones otorgan préstamos a compradores de vivienda, quienes a su vez realizan pagos periódicos de capital e intereses de acuerdo con sus acuerdos hipotecarios. Para liberar capital y administrar el riesgo, las instituciones originadoras pueden vender estas hipotecas a bancos de inversión, empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) u otras entidades financieras.

Una vez que se venden las hipotecas, se agrupan en función de características similares, como tasas de interés y vencimientos. Esta agrupación de hipotecas crea una cartera diversificada, que luego se utiliza como garantía para la emisión de MBS. Los MBS pueden estructurarse como valores de transferencia, en los que los pagos de capital e intereses se transfieren directamente a los inversores, o como obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), que constan de múltiples tramos con diferentes niveles de riesgo y rendimiento.

Los MBS recién creados se venden luego a inversionistas en el mercado secundario, brindándoles la oportunidad de invertir en el negocio hipotecario sin comprar o vender préstamos hipotecarios directamente. Este proceso permite que las instituciones financieras de origen repongan su capital y continúen prestando a los compradores de viviendas, mientras que los inversores obtienen exposición al mercado hipotecario y reciben ingresos de los pagos hipotecarios subyacentes (Crouhy, Galai y Mark, 2006; Fabozzi, 2012).

Tipos de valores respaldados por hipotecas

Los valores respaldados por hipotecas (MBS) se pueden clasificar en términos generales en dos tipos principales: Pass-through MBS y obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO). Los MBS de transferencia están estructurados como fideicomisos, en los que los pagos de capital e intereses de las hipotecas subyacentes se transfieren a los inversores. Estos valores tienen una fecha de vencimiento específica, pero su vida promedio puede ser más corta que el vencimiento establecido debido a los pagos anticipados de las hipotecas subyacentes.

Por otro lado, las Obligaciones Hipotecarias Colateralizadas (CMO) consisten en múltiples conjuntos de valores, también conocidos como tramos, que tienen diferentes vencimientos y prioridades en la recepción de pagos de capital e intereses. A cada tramo se le asigna una calificación crediticia separada, con los tramos menos riesgosos que ofrecen tasas de interés más bajas y los tramos más riesgosos que brindan rendimientos más altos. Esta estructura permite a los inversores elegir tramos que se alineen con su tolerancia al riesgo y objetivos de inversión. En resumen, los dos tipos principales de MBS, Pass-through MBS y CMO, atienden a diferentes preferencias de inversores y perfiles de riesgo, ofreciendo una gama de oportunidades de inversión en el mercado hipotecario.

MBS de transferencia

Los valores respaldados por hipotecas de traspaso (MBS, por sus siglas en inglés) son un tipo de valores respaldados por activos que representan una inversión en un grupo de préstamos hipotecarios. Estos préstamos son originados por instituciones financieras y luego vendidos a inversionistas, quienes reciben los pagos de capital e intereses realizados por los prestatarios. En un MBS de transferencia, los flujos de efectivo de las hipotecas subyacentes se transfieren directamente a los inversores, sin estructuración adicional ni mejora crediticia. Esto significa que los inversores asumen todo el riesgo de las hipotecas subyacentes, incluido el riesgo de impago y pago anticipado. Los MBS de transferencia suelen estar estructurados como fideicomisos, y los inversores tienen certificados de transferencia que representan su propiedad proporcional en el fideicomiso. El fideicomiso tributa según las reglas del fideicomiso del otorgante, que tratan a los tenedores de certificados como propietarios directos de los activos del fideicomiso, prorrateados de acuerdo con la propiedad de su certificado (Fabozzi, 2012; Gorton y Metrick, 2012).

Obligación hipotecaria garantizada

Una obligación hipotecaria garantizada (CMO) es un tipo de valor respaldado por hipotecas (MBS) que consta de múltiples grupos de hipotecas, organizados en distintos segmentos llamados tramos. Estos tramos tienen diferentes niveles de riesgo, vencimientos y prioridades en la recepción de pagos de capital e intereses. A cada tramo se le asigna una calificación crediticia separada, con los tramos menos riesgosos que ofrecen tasas de interés más bajas y los tramos más riesgosos que ofrecen tasas de interés más altas, haciéndolos más atractivos para los inversores que buscan mayores rendimientos. Los CMO están diseñados para redistribuir los flujos de efectivo generados por las hipotecas subyacentes, lo que permite a los inversores elegir los tramos que mejor se adapten a su tolerancia al riesgo y objetivos de inversión. Al ofrecer una gama diversificada de opciones de inversión, las CMO ayudan a facilitar el flujo de capital hacia el mercado hipotecario y, en última instancia, respaldan la disponibilidad de crédito hipotecario para los compradores de vivienda (Fabozzi, 2012; Gorton y Metrick, 2012).

Rol de las Instituciones Financieras en MBS

Las instituciones financieras juegan un papel crucial en la creación y el funcionamiento de los valores respaldados por hipotecas (MBS). Inicialmente, los bancos y otras instituciones crediticias otorgan hipotecas a los compradores de viviendas, que luego se agrupan en función de sus características, como las tasas de interés y los vencimientos. Estas hipotecas agrupadas se venden posteriormente a bancos de inversión, empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) u otras entidades financieras que las empaquetan en MBS. Luego, los MBS se venden a los inversores, lo que les permite beneficiarse del negocio hipotecario sin comprar o vender directamente préstamos hipotecarios.

En este proceso, las instituciones financieras actúan como intermediarios entre los compradores de vivienda y los inversionistas de MBS. Al vender las hipotecas que tienen, los bancos pueden continuar prestando a sus clientes sin preocuparse por la capacidad de los prestatarios para pagar los préstamos. Además, las instituciones financieras también contribuyen al mercado secundario de MBS, donde estos valores se negocian entre los inversores. Esta actividad de mercado ayuda a mantener la liquidez y el descubrimiento de precios para MBS, lo que en última instancia respalda el sistema de financiación de viviendas en general. En resumen, las instituciones financieras son esenciales en la creación, distribución y funcionamiento de los valores respaldados por hipotecas, facilitando el flujo de capital dentro del mercado hipotecario y promoviendo oportunidades de propiedad de vivienda.

Papel del gobierno en MBS

El gobierno desempeña un papel importante en el mercado de valores respaldados por hipotecas (MBS) a través del establecimiento de empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) y agencias federales. En respuesta a la Gran Depresión, se creó la Administración Federal de Vivienda (FHA) para estandarizar las hipotecas de tasa fija y facilitar la construcción y rehabilitación de viviendas residenciales. Posteriormente, Fannie Mae se estableció en 1938 para comprar hipotecas aseguradas por la FHA, luego se dividió en Fannie Mae y Ginnie Mae para respaldar varias hipotecas aseguradas por el gobierno. Freddie Mac se creó en 1970 para realizar funciones similares a las de Fannie Mae. Tanto Fannie Mae como Freddie Mac compran grandes volúmenes de hipotecas, las titulizan en MBS y garantizan pagos oportunos de capital e intereses a los inversores, incluso si los prestatarios no cumplen. Sin embargo, el gobierno no garantiza explícitamente a Fannie Mae y Freddie Mac. Por el contrario, Ginnie Mae, que no compra MBS, está garantizada por el gobierno federal, lo que hace que su MBS sea la menos riesgosa entre las tres agencias. En general, la participación del gobierno en el mercado de MBS tiene como objetivo promover la liquidez, la estabilidad y la accesibilidad a la financiación hipotecaria tanto para los compradores como para los inversores (Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, 2021; Ginnie Mae, 2021; Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., 2021).

Administración Federal de Vivienda

La Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) desempeña un papel importante en el mercado de valores respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés) al proporcionar un seguro hipotecario sobre préstamos realizados por prestamistas aprobados. Establecida en respuesta a la Gran Depresión, la FHA tenía como objetivo estimular el mercado de la vivienda y facilitar la propiedad de vivienda mediante la estandarización de las hipotecas de tasa fija. La participación de la FHA en el mercado de MBS se debe principalmente a su relación con empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac. Estas GSE compran hipotecas aseguradas por la FHA, las agrupan con otras hipotecas similares y luego emiten MBS a los inversionistas. El seguro de la FHA garantiza el pago oportuno del capital y los intereses a los inversionistas de MBS, incluso si los prestatarios originales no cumplen con sus préstamos. Esta garantía reduce el riesgo asociado a la inversión en MBS, haciéndolos más atractivos para los inversores y fomentando la liquidez en el mercado hipotecario secundario. En consecuencia, el papel de la FHA en el mercado de MBS contribuye a la estabilidad y el crecimiento general del sistema de financiación de la vivienda en los Estados Unidos (Mian & Sufi, 2014; Frame & White, 2005).

Fannie Mae y Freddie Mac

Fannie Mae y Freddie Mac desempeñan papeles cruciales en el mercado de valores respaldados por hipotecas (MBS) como empresas patrocinadas por el gobierno (GSE). Su función principal es proporcionar liquidez y estabilidad al mercado hipotecario secundario mediante la compra de hipotecas de bancos y otras instituciones financieras, lo que permite a estos prestamistas otorgar más préstamos a los compradores de viviendas. Una vez que se adquieren las hipotecas, Fannie Mae y Freddie Mac las agrupan en función de características similares, como tasas de interés y vencimientos, y luego emiten MBS, que se venden a los inversionistas. Estas GSE también garantizan el pago oportuno del capital y los intereses de los MBS que emiten, asegurando que los inversionistas reciban sus ganancias incluso si los prestatarios originales no cumplen con sus préstamos. Es importante tener en cuenta que, si bien Fannie Mae y Freddie Mac cuentan con el patrocinio del gobierno, no cuentan con la garantía directa del gobierno federal. Sin embargo, su importante papel en el sistema de financiación de la vivienda y su respaldo implícito del gobierno han llevado a la percepción de que son "demasiado grandes para quebrar", lo cual fue evidente durante la crisis financiera de 2008 cuando el gobierno de los EE. UU. puso a ambas entidades bajo tutela para evitar su colapso (Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, 2008; Departamento del Tesoro de EE. UU., 2008).

ginnie mae

Ginnie Mae, o la Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental, juega un papel crucial en el mercado de valores respaldados por hipotecas (MBS) al garantizar el pago oportuno del principal y los intereses de los MBS emitidos por prestamistas privados aprobados. A diferencia de sus contrapartes, Fannie Mae y Freddie Mac, Ginnie Mae no compra hipotecas ni emite MBS directamente. En cambio, proporciona una garantía del gobierno para MBS respaldada por préstamos garantizados o asegurados por el gobierno federal, como los asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y el programa de Desarrollo Rural (RD) del Departamento de Agricultura. .

Esta garantía del gobierno reduce el riesgo crediticio para los inversores, lo que convierte a Ginnie Mae MBS en una opción de inversión atractiva, especialmente para los inversores reacios al riesgo. Al brindar esta garantía, Ginnie Mae ayuda a mantener la liquidez en el mercado hipotecario secundario, lo que permite a los prestamistas continuar ofreciendo financiamiento hipotecario asequible a los compradores de vivienda. Además, el papel de Ginnie Mae en el mercado de MBS contribuye a la estabilidad del sistema de financiación de viviendas de EE. UU. al garantizar la disponibilidad de financiación hipotecaria respaldada por el gobierno durante períodos de incertidumbre económica o volatilidad del mercado (Ginnie Mae, nd; Investopedia, 2021).

MBS Inversores y Participantes del Mercado

Los inversionistas y participantes del mercado en valores respaldados por hipotecas (MBS) abarcan una amplia gama de entidades, incluidos inversionistas individuales, corporaciones e inversionistas institucionales, como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos mutuos. Estos inversionistas buscan sacar provecho del mercado hipotecario sin participar directamente en la originación, el servicio o la gestión de préstamos hipotecarios. Los bancos de inversión desempeñan un papel crucial en el mercado de MBS al comprar hipotecas de instituciones financieras, agruparlas y emitir MBS a los inversores. Las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac también participan en el mercado de MBS comprando hipotecas, emitiendo MBS y brindando garantías sobre el pago oportuno del principal y los intereses a los inversionistas. Ginnie Mae, una corporación estatal, garantiza MBS respaldados por préstamos asegurados por el gobierno federal, lo que contribuye aún más a la estabilidad y liquidez del mercado. La participación de estos diversos participantes del mercado ayuda a facilitar el flujo de capital dentro del mercado hipotecario, lo que permite a las instituciones financieras otorgar crédito a los compradores de viviendas y respaldar el mercado inmobiliario en general (Fabozzi, 2012; Gorton y Metrick, 2012).

Riesgos asociados con los valores respaldados por hipotecas

Invertir en valores respaldados por hipotecas (MBS) conlleva varios riesgos que los inversores deben considerar. Un riesgo principal es el riesgo de pago anticipado, que surge cuando los prestatarios refinancian o cancelan sus hipotecas antes de lo esperado, lo que genera una reducción en los ingresos por intereses para los inversionistas de MBS. Este riesgo es particularmente pronunciado durante los períodos de tasas de interés decrecientes, ya que es más probable que los propietarios de viviendas refinancien sus hipotecas para aprovechar las tasas más bajas.

Otro riesgo importante es el riesgo de crédito, que se refiere a la posibilidad de que los prestatarios no cumplan con los pagos de su hipoteca. Aunque algunos MBS están garantizados por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac, o por agencias gubernamentales como Ginnie Mae, otros no lo están, lo que deja a los inversores expuestos a posibles pérdidas. Además, los inversionistas de MBS enfrentan el riesgo de la tasa de interés, ya que los cambios en las tasas de interés del mercado pueden afectar negativamente el valor de sus inversiones. Cuando las tasas de interés aumentan, el valor de mercado de los MBS tiende a disminuir, lo que genera pérdidas de capital para los inversores.

Por último, los inversionistas de MBS también deben considerar el riesgo potencial de liquidez, que se refiere a la posibilidad de que no puedan vender sus inversiones rápidamente oa un precio favorable en el mercado secundario. Este riesgo puede verse exacerbado durante períodos de tensión o volatilidad del mercado, como fue evidente durante la crisis financiera de 2008 (Gorton, 2008; Fabozzi et al., 2014).

El papel de los MBS en la crisis financiera de 2008

Los valores respaldados por hipotecas (MBS) desempeñaron un papel importante en la crisis financiera de 2008, ya que fueron un vehículo principal para la proliferación de hipotecas de alto riesgo. Las instituciones financieras combinaron estos préstamos de alto riesgo con otras hipotecas y los vendieron como MBS a los inversores, que se sintieron atraídos por los rendimientos más altos en comparación con otros valores de renta fija. Las agencias de calificación crediticia asignaron calificaciones altas a estos MBS, a menudo ocultando los riesgos subyacentes asociados con los préstamos de alto riesgo. A medida que los precios de la vivienda comenzaron a disminuir y los prestatarios incumplieron con sus hipotecas, el valor de los MBS se desplomó, lo que provocó pérdidas masivas para los inversores y las instituciones financieras. Esta reacción en cadena finalmente resultó en el colapso de varios bancos y firmas de inversión importantes, lo que contribuyó al colapso financiero mundial. La crisis expuso fallas en el mercado de MBS, incluida una evaluación de riesgo inadecuada, falta de transparencia e incentivos desalineados entre los participantes del mercado, lo que condujo a reformas regulatorias y un mayor escrutinio del mercado de MBS en los años posteriores a la crisis (Gorton, 2008; Reinhart & Rogoff, 2009).

Cambios y reformas regulatorias posteriores a la crisis de 2008

Luego de la crisis financiera de 2008, se implementaron varios cambios regulatorios y reformas para abordar los problemas que contribuyeron al colapso del mercado de valores respaldados por hipotecas (MBS). Una reforma importante fue la Ley de Protección al Consumidor y Reforma Dodd-Frank Wall Street de 2010, cuyo objetivo era mejorar la transparencia, reducir el riesgo sistémico y proteger a los consumidores en el sector financiero. Esta legislación introdujo la Regla Volcker, que restringía la participación de los bancos en transacciones por cuenta propia y limitaba sus inversiones en fondos de cobertura y fondos de capital privado, reduciendo así su exposición a inversiones en MBS de alto riesgo.

Otra reforma fundamental fue el establecimiento de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), que se centró en proteger a los consumidores de prácticas injustas, engañosas o abusivas en el mercado hipotecario. El CFPB implementó nuevas reglas de préstamos hipotecarios, como los estándares de capacidad de pago e hipoteca calificada, para garantizar que los prestatarios pudieran pagar sus préstamos y reducir la probabilidad de incumplimiento.

Además, las agencias de calificación crediticia enfrentaron un mayor escrutinio y regulación para abordar los conflictos de intereses y las calificaciones infladas que contribuyeron al colapso del mercado de MBS. La Comisión de Bolsa y Valores (SEC) adoptó nuevas reglas para mejorar la transparencia y la integridad de las calificaciones crediticias, lo que incluye exigir a las agencias que divulguen sus metodologías de calificación y los posibles conflictos de intereses (Ley Dodd-Frank, 2010).

En resumen, los cambios y reformas regulatorios posteriores a 2008 tenían como objetivo aumentar la transparencia, reducir el riesgo y proteger a los consumidores en el mercado de MBS, abordando los factores que contribuyeron a la crisis financiera.

Calificaciones crediticias y MBS

Las calificaciones crediticias desempeñan un papel crucial en el mercado de valores respaldados por hipotecas (MBS) al proporcionar a los inversores una evaluación del riesgo crediticio asociado con un valor en particular. Las agencias de calificación crediticia, como Standard & Poor's, Moody's y Fitch Ratings, evalúan las hipotecas subyacentes en un conjunto de MBS y asignan una calificación crediticia basada en factores como la solvencia de los prestatarios, la relación préstamo-valor y la diversificación de el fondo de hipotecas. Estas calificaciones sirven como punto de referencia para que los inversionistas calculen la probabilidad de pagos oportunos de capital e intereses, así como el potencial de incumplimiento.

Los MBS con calificaciones más altas se consideran menos riesgosos, lo que atrae a inversores más conservadores, mientras que los valores con calificaciones más bajas ofrecen rendimientos más altos para compensar el mayor riesgo, lo que atrae a inversores con mayor tolerancia al riesgo. Las calificaciones crediticias también influyen en el precio y la comerciabilidad de los MBS, ya que los valores con calificaciones más altas suelen tener una prima en el mercado. Además, los inversores institucionales, como los fondos de pensiones y las compañías de seguros, suelen tener directrices de inversión que les exigen mantener un cierto porcentaje de valores de alta calificación en sus carteras. Por lo tanto, las calificaciones crediticias no solo afectan las decisiones de los inversores, sino que también contribuyen a la estabilidad y liquidez general del mercado de MBS (Fabozzi, 2012; Gorton y Metrick, 2012).

Beneficios y desventajas de invertir en MBS

Invertir en valores respaldados por hipotecas (MBS) ofrece varios beneficios, que incluyen diversificación, ingresos regulares y un riesgo relativamente menor en comparación con otros valores de renta fija. Los MBS proporcionan a los inversores exposición al mercado inmobiliario, permitiéndoles diversificar sus carteras de inversión. Además, los MBS suelen generar ingresos regulares a través de pagos de intereses y capital, lo que los convierte en una opción atractiva para los inversores que buscan ingresos. Además, se considera que los MBS emitidos por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae tienen un riesgo crediticio más bajo debido al respaldo gubernamental implícito o explícito.

Sin embargo, también existen inconvenientes asociados con la inversión en MBS. Una preocupación importante es el riesgo de pago anticipado, que surge cuando los prestatarios refinancian o cancelan sus hipotecas antes de lo esperado, lo que genera una reducción en los ingresos por intereses anticipados para los inversionistas de MBS. Además, los MBS son sensibles a los cambios en las tasas de interés, lo que puede generar fluctuaciones de precios y posibles pérdidas de capital para los inversores. Por último, la complejidad de las estructuras de MBS, en particular las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), puede plantear desafíos para que los inversores comprendan y evalúen los riesgos involucrados en estos valores (Fabozzi, 2018; Tuckman & Serrat, 2012).

Perspectivas futuras y tendencias en el mercado de MBS

La perspectiva futura para el mercado de valores respaldados por hipotecas (MBS) parece estar influenciada por varios factores, incluidos los cambios regulatorios, los avances tecnológicos y la evolución de las preferencias de los inversores. Las reformas posteriores a la crisis de 2008 han llevado a una mayor transparencia y prácticas de gestión de riesgos, lo que puede contribuir a un mercado de MBS más estable a largo plazo (Financial Stability Board, 2021). Además, se espera que la adopción de tecnología financiera, como blockchain e inteligencia artificial, mejore la eficiencia y la seguridad de las transacciones de MBS (Deloitte, 2020).

Además, el creciente interés en la inversión ambiental, social y de gobernanza (ESG) puede conducir al desarrollo de MBS verdes y sociales, que podrían atraer a un nuevo segmento de inversores (S&P Global, 2021). Sin embargo, los posibles vientos en contra, como el aumento de las tasas de interés y las incertidumbres económicas, pueden afectar la trayectoria de crecimiento del mercado de MBS. En conclusión, el futuro del mercado de MBS probablemente estará determinado por una combinación de factores normativos, tecnológicos e impulsados ​​por el mercado, con énfasis en la gestión de riesgos, la innovación y la sostenibilidad.