Definición y descripción general de la propiedad arrendada

Los términos del acuerdo se describen en un contrato de arrendamiento, que combina elementos de contrato y derecho de propiedad. A diferencia del dominio absoluto o pleno dominio, donde la propiedad de la propiedad se adquiere directamente y se mantiene indefinidamente, las propiedades en arrendamiento implican un período fijo de ocupación. Además, las propiedades en arrendamiento difieren de los arrendamientos, donde las propiedades se alquilan de forma periódica, como semanal o mensualmente. La terminología y los tipos de propiedades en arrendamiento varían de un país a otro y se pueden encontrar en contextos residenciales, comerciales y agrícolas. Las fincas en arrendamiento se consideran bienes muebles, a pesar de que el arrendatario tenga derechos sobre bienes inmuebles.

Historia de las fincas de arrendamiento

La historia de las propiedades en arrendamiento se remonta al Código de Hammurabi, con la evolución del derecho consuetudinario de las relaciones propietario-inquilino en Inglaterra durante la Edad Media. Este período vio el surgimiento de muchos términos y principios arcaicos pertinentes a un orden social feudal y una economía agraria, donde la tierra era el principal activo económico y la propiedad de la tierra era la principal fuente de rango y estatus (Señor del Señorío). La tenencia se volvió esencial para la jerarquía feudal después de que la ley inglesa prohibiera la subinfeudación (la creación de nuevas propiedades feudales por parte de los terratenientes feudales existentes) a fines del siglo XIII; un señor sería dueño de la tierra y los arrendatarios se convertirían en vasallos. Las fincas en arrendamiento todavía pueden ser tierras de la Corona en la actualidad, por ejemplo, en el Territorio de la Capital Australiana, donde todas las "propiedades" de tierras privadas son en realidad arrendamientos de tierras de la Corona (Wikipedia, sin fecha).

Terminología y tipos de bienes arrendados

La terminología y los tipos de propiedades en arrendamiento varían entre los diferentes países, lo que refleja los diversos sistemas legales y marcos de derechos de propiedad vigentes. En general, las propiedades en arrendamiento pueden clasificarse en arrendamientos a plazo fijo, arrendamientos periódicos, arrendamientos a voluntad y arrendamientos por tolerancia. Los arrendamientos a plazo fijo, también conocidos como arrendamientos por años, son contratos de arrendamiento con una duración específica, que generalmente oscila entre meses y años. Los arrendamientos periódicos, por otro lado, son contratos de arrendamiento que se renuevan automáticamente al final de cada período, como semanal o mensualmente, a menos que cualquiera de las partes los rescinda.

Los arrendamientos a voluntad son contratos de arrendamiento que pueden ser rescindidos por el arrendador o el arrendatario en cualquier momento, sin una duración fija o una renovación periódica. Los arrendamientos por tolerancia surgen cuando un arrendatario continúa ocupando una propiedad después de la expiración de un contrato de arrendamiento, sin el consentimiento del arrendador. Es importante tener en cuenta que los derechos y obligaciones específicos asociados con cada tipo de propiedad arrendada pueden variar según la jurisdicción y los términos del contrato de arrendamiento (Gobierno de Australia, 2021; Gobierno del Reino Unido, 2021).

Arrendamiento vs. dominio absoluto y tenencia

Las distinciones entre arrendamiento, dominio absoluto y tenencia son cruciales para comprender los derechos de propiedad y los sistemas de tenencia de la tierra. Arrendamiento se refiere a un derecho temporal de ocupar un terreno o propiedad, otorgado por un arrendador o arrendador a un arrendatario o arrendatario. Este acuerdo se rige por un contrato de arrendamiento, que describe los términos y la duración de la propiedad arrendada, que normalmente se mide en meses o años (Fisher y Martin, 2014). Por el contrario, el dominio absoluto, también conocido como pleno dominio, es la propiedad absoluta de la tierra o propiedad por un período indefinido. Los propietarios poseen derechos exclusivos sobre la tierra y cualquier mejora realizada en ella, sin restricciones de tiempo (Dixon, 2012).

La tenencia, por otro lado, es un término más general que abarca varias formas de ocupación de la tierra y la propiedad, incluidas las propiedades en arrendamiento. Se refiere a la relación entre un arrendador y un arrendatario, donde se otorga al arrendatario el derecho de usar la propiedad para un propósito específico, como uso residencial o comercial, a cambio de una renta u otras formas de contraprestación (Harpum, Megarry y Wade , 2011). Si bien las propiedades en arrendamiento son un tipo de arrendamiento, no todos los arrendamientos son arrendamientos, ya que también pueden incluir arrendamientos periódicos y arrendamientos a voluntad, que son más flexibles y de corto plazo (Dixon, 2012).

Bienes de arrendamiento en diferentes países

Las propiedades en arrendamiento exhiben una variación considerable entre los diferentes países debido a los diversos sistemas legales, derechos de propiedad y factores culturales. En Australia, la tierra arrendada se arrienda al estado, con derechos mineros reservados para la Corona, y puede adoptar la forma de arrendamientos a plazo, arrendamientos perpetuos o arrendamientos de dominio absoluto (Gobierno de Australia, sin fecha). Aproximadamente el 44 % de Australia continental está cubierto por arrendamientos pastorales, principalmente en regiones áridas y semiáridas (Gobierno de Australia, sin fecha). En contraste, el Reino Unido tiene un sistema de arrendamiento distinto, con propiedades de arrendamiento en Inglaterra y Gales que adoptan una de cuatro formas: tenencia a plazo fijo, tenencia periódica, tenencia a voluntad y tenencia por tolerancia (Gobierno del Reino Unido, sin fecha). Escocia, sin embargo, tiene leyes diferentes, que prohíben la creación de contratos de arrendamiento de viviendas que duren más de 20 años o cualquier otro contrato de arrendamiento que exceda los 175 años desde 1974 (Gobierno escocés, sin fecha). Estas variaciones en los bienes arrendados reflejan los contextos legales, históricos y culturales únicos de cada país, dando forma a los derechos y obligaciones de los arrendatarios y propietarios.

Australia

En Australia, el sistema de propiedad en arrendamiento se caracteriza por tenencias de tierra arrendadas a individuos o empresas por el estado respectivo, con todos los derechos minerales reservados a la Corona. La tenencia de arrendamiento varía según los estados, con tres tipos principales: arrendamiento a plazo, arrendamiento perpetuo y arrendamiento de propiedad absoluta. Los arrendamientos a plazo suelen durar 150 años y se designan para fines específicos, mientras que los arrendamientos perpetuos se utilizan únicamente para fines específicos y no tienen una fecha de finalización predeterminada. Los arrendamientos de dominio absoluto, por otro lado, son tenencias provisionales que permiten a los arrendatarios convertir su arrendamiento en dominio absoluto después de pagar el precio de compra en cuotas, y en última instancia otorgar el título de dominio absoluto una vez que se liquidan todos los costos.

En particular, todas las tierras en el Territorio de la Capital Australiana (ACT) son arrendadas, emitidas con contratos de arrendamiento de 99 años. La renta de estos arrendamientos se abolió en 1970, lo que hace que el sistema de arrendamiento en el ACT sea casi idéntico en funcionamiento a la tenencia de propiedad absoluta que se encuentra en otras jurisdicciones australianas. Los arrendamientos residenciales en Australia se rigen por la legislación local, que difiere de un estado a otro (Gobierno de Australia, 2021; Wikipedia, 2023).

Reino Unido

En el Reino Unido, el sistema de propiedad en arrendamiento es una forma predominante de propiedad, particularmente en Inglaterra y Gales. Bajo este sistema, un arrendatario o arrendatario adquiere el derecho de ocupar y usar una propiedad por un período específico, que generalmente oscila entre varias décadas y siglos. El patrimonio de arrendamiento se crea a través de un acuerdo legal conocido como contrato de arrendamiento, que describe los términos y condiciones del arrendamiento, incluida la duración, el alquiler y las obligaciones tanto del arrendatario como del arrendador (titular absoluto). Las fincas de arrendamiento difieren de las fincas de dominio absoluto, en las que el dueño de la propiedad posee la tierra y la propiedad por un período indefinido.

El sistema de arrendamiento en el Reino Unido ha enfrentado críticas en los últimos años debido a problemas como el aumento de las rentas de la tierra y el alto costo de las extensiones de arrendamiento o la concesión de derechos. En respuesta, el gobierno del Reino Unido introdujo reformas para abordar estas preocupaciones y mejorar el sistema de arrendamiento para los propietarios de viviendas. Algunas de estas reformas incluyen la prohibición de la venta de nuevas casas en arrendamiento, la reducción de las rentas de la tierra a un monto nominal y la simplificación del proceso para que los arrendatarios prorroguen sus arrendamientos o compren la propiedad absoluta de su propiedad (Gov.uk, 2021).

Bienes de arrendamiento en arrendamientos residenciales

Las fincas en arrendamiento juegan un papel importante en los arrendamientos residenciales, ya que brindan un marco legal para el derecho temporal a ocupar la tierra o la propiedad. En este acuerdo, un arrendatario o arrendatario tiene derechos sobre bienes inmuebles a través de un contrato de arrendamiento con un arrendador o arrendador. El contrato de arrendamiento describe los términos y condiciones del arrendamiento, incluida la duración, el alquiler y las obligaciones de ambas partes. Las propiedades residenciales en arrendamiento pueden variar en duración, por lo general, desde alquileres a corto plazo hasta arrendamientos a largo plazo que abarcan varias décadas. En algunos países, como el Reino Unido, las propiedades en arrendamiento se han vuelto cada vez más comunes en el mercado de la vivienda, con un número creciente de casas y apartamentos nuevos que se venden en régimen de arrendamiento. Esta tendencia ha suscitado preocupaciones sobre la asequibilidad y la seguridad de la tenencia para los arrendatarios, lo que ha dado lugar a pedidos de reforma y mayor regulación del sector de los arrendamientos (Gobierno de Australia, 2019; Gobierno del Reino Unido, 2017). En resumen, las propiedades en arrendamiento sirven como un componente crucial de los arrendamientos residenciales, dando forma a los derechos y responsabilidades de los inquilinos y propietarios en la ocupación de la tierra y la propiedad.

Bienes de arrendamiento en arrendamientos comerciales

Las propiedades en arrendamiento desempeñan un papel importante en los arrendamientos comerciales, ya que brindan un marco legal para que las empresas ocupen y utilicen la tierra o la propiedad durante un período específico. En una propiedad de arrendamiento comercial, el arrendatario (inquilino) adquiere el derecho de usar la propiedad para sus operaciones comerciales, mientras que el arrendador (propietario) retiene la propiedad de la tierra o la propiedad. Este acuerdo permite a las empresas establecer su presencia en un lugar en particular sin la carga financiera de comprar la propiedad directamente.

Las propiedades de arrendamiento comercial generalmente implican plazos de arrendamiento más largos en comparación con los arrendamientos residenciales, que a menudo oscilan entre 5 y 99 años, según la naturaleza del negocio y los términos específicos del contrato de arrendamiento. Estos acuerdos también pueden incluir disposiciones para revisiones de alquiler, responsabilidades de mantenimiento y opciones para la renovación o terminación del contrato de arrendamiento. Como resultado, las propiedades en arrendamiento en arrendamientos comerciales ofrecen flexibilidad tanto para los propietarios como para los inquilinos, lo que permite que las empresas se adapten a las condiciones cambiantes del mercado y que los propietarios mantengan el control sobre sus activos (Dixon, 2012; Sayce et al., 2016).

Bienes de Arrendamiento en Arrendamientos Agrícolas y Pastorales

Las propiedades en arrendamiento desempeñan un papel importante en los arrendamientos agrícolas y de pastoreo, ya que proporcionan un marco legal para la tenencia de la tierra y los derechos de uso. En el contexto de la agricultura y el pastoreo, las propiedades en arrendamiento permiten a los agricultores y pastores ocupar y utilizar la tierra durante un período específico, que suele oscilar entre varios años y décadas. Este acuerdo les permite invertir en la tierra, desarrollar infraestructura e implementar prácticas agrícolas sostenibles sin la carga financiera de la propiedad absoluta de la tierra. Además, las propiedades en arrendamiento en arrendamientos agrícolas y pastoriles a menudo incluyen términos y condiciones específicos que rigen el uso de la tierra, lo que garantiza que la tierra se administre de manera responsable y de acuerdo con las reglamentaciones ambientales. En algunos países, como Australia, la tierra arrendada cubre una parte significativa de la superficie terrestre total, particularmente en las regiones áridas y semiáridas y las sabanas tropicales, donde los arrendamientos de pastoreo representan aproximadamente el 44 % del territorio continental de Australia (Oficina Australiana de Agricultura y Recursos). Economía y Ciencias, 2018). En general, las propiedades en arrendamiento en arrendamientos agrícolas y pastoriles brindan una solución flexible y rentable para la tenencia de la tierra, fomentando la gestión sostenible de la tierra y apoyando la viabilidad a largo plazo del sector agrícola.

Derechos y obligaciones del patrimonio arrendado

Los derechos y obligaciones asociados con las propiedades arrendadas varían según la jurisdicción y los términos específicos del contrato de arrendamiento. En general, los arrendatarios tienen derecho a ocupar y utilizar la propiedad durante el plazo del arrendamiento, sujeto a las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento. Esto puede incluir derechos para realizar modificaciones o mejoras, sujeto a la obtención de los permisos necesarios del arrendador o de las autoridades pertinentes. Los arrendatarios también suelen ser responsables de pagar el alquiler, los cargos por servicios y otras tarifas, como se describe en el contrato de arrendamiento (Peaker, 2018).

Por otro lado, los arrendadores tienen la obligación de garantizar que la propiedad sea apta para el uso previsto por el arrendatario y de mantener la integridad estructural de la propiedad, incluidas las áreas e instalaciones comunes. También deben proporcionar al arrendatario el disfrute pacífico de la propiedad, libre de interferencias o perturbaciones. A cambio, los propietarios tienen derecho a hacer cumplir los términos del contrato de arrendamiento, incluido el cobro de la renta y otros cargos, y a emprender acciones legales si el arrendatario incumple los términos del contrato (Peaker, 2018).

En conclusión, los derechos y obligaciones asociados con las propiedades arrendadas están determinados por los términos específicos del contrato de arrendamiento y las leyes aplicables en la jurisdicción donde se encuentra la propiedad. Tanto los arrendatarios como los propietarios tienen derechos y obligaciones para garantizar el buen uso y mantenimiento de la propiedad, así como el cumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento.

Valoración y comerciabilidad de bienes arrendados

La valoración y comerciabilidad de las propiedades arrendadas se determinan a través de una combinación de factores, que incluyen la duración del arrendamiento, la ubicación y la condición de la propiedad. Un aspecto crítico en la valoración de los arrendamientos es el plazo restante del arrendamiento, ya que las propiedades con arrendamientos más largos generalmente son más valiosas y comercializables. Además, la renta del terreno y los cargos por servicios que debe pagar el arrendatario pueden afectar el valor de la propiedad, y los cargos más altos pueden reducir su atractivo para los compradores potenciales.

La ubicación juega un papel importante en la determinación de la comerciabilidad de una propiedad arrendada, ya que las propiedades en áreas deseables tienden a tener precios más altos y atraen más interés. La condición de la propiedad también es crucial, ya que las propiedades bien mantenidas son más atractivas para los compradores potenciales. Además, los derechos y obligaciones asociados con el arrendamiento, como las restricciones a las modificaciones o el subarrendamiento, pueden influir en la comerciabilidad de la propiedad. En algunos casos, los arrendatarios pueden buscar extender su contrato de arrendamiento o comprar la propiedad absoluta para mejorar el valor y la comerciabilidad de la propiedad. Los profesionales de tasación, como los peritos colegiados, suelen evaluar estos factores para proporcionar una valoración precisa de las propiedades arrendadas (RICS, 2021).

Disputas de Bienes Arrendados y Cuestiones Legales

Las disputas comunes y los problemas legales asociados con las propiedades arrendadas a menudo surgen de desacuerdos entre el arrendatario y el arrendador o propietario absoluto. Estas disputas pueden involucrar varios aspectos del contrato de arrendamiento, como los cargos por servicios, la renta del terreno y las responsabilidades de mantenimiento. Por ejemplo, los arrendatarios pueden impugnar la razonabilidad de los cargos por servicios impuestos por el arrendador para el mantenimiento de las áreas e instalaciones comunes. Adicionalmente, pueden surgir disputas sobre el cálculo y pago de la renta del suelo, que es un pago regular que hace el arrendatario al arrendador por el uso del suelo.

Otra área de controversia en las propiedades de arrendamiento es la aplicación de los términos y convenios de arrendamiento, que pueden incluir restricciones sobre alteraciones, subarriendo o el uso de la propiedad. El incumplimiento de estos términos puede dar lugar a disputas legales y la posible pérdida del contrato de arrendamiento. Además, la concesión de derechos de arrendamiento, que implica el derecho del arrendatario a prorrogar el arrendamiento o comprar la propiedad absoluta, también puede ser fuente de disputas, particularmente en relación con la valoración de la propiedad y la prima a pagar. En algunas jurisdicciones, se introdujeron reformas de arrendamiento y cambios legislativos para abordar estos problemas y brindar una mayor protección a los arrendatarios (Cowan, D., 2018; Nield, S., 2016).

Reforma del patrimonio arrendado y desarrollos futuros

Las reformas recientes en el sistema de propiedad en arrendamiento tienen como objetivo abordar los desafíos que enfrentan los arrendatarios, particularmente en el Reino Unido. El gobierno del Reino Unido ha introducido medidas para hacer frente a las prácticas desleales, como el aumento de los alquileres de terrenos y la venta de nuevas viviendas en régimen de arrendamiento. Estas reformas incluyen la prohibición de la venta de viviendas nuevas en arrendamiento, la restricción de los alquileres de terrenos a un valor nominal y el otorgamiento a los arrendatarios del derecho a impugnar cargos por servicios injustos. Además, el gobierno está trabajando para simplificar el proceso de compra de una propiedad absoluta o la extensión de un arrendamiento, haciéndolo más asequible y accesible para los arrendatarios.

Los desarrollos futuros en el sistema de propiedad en arrendamiento pueden implicar más cambios legislativos para proteger los derechos de los arrendatarios y promover la transparencia en el mercado inmobiliario. Esto podría incluir la implementación de un contrato de arrendamiento estandarizado, una mayor regulación de los agentes administradores y el establecimiento de un tribunal de vivienda dedicado a resolver disputas de manera más eficiente. Además, puede haber un cambio hacia formas alternativas de propiedad, como la propiedad común, que ofrece una solución más equitativa y sostenible para los propietarios. En general, estas reformas y desarrollos tienen como objetivo crear un sistema de propiedad en arrendamiento más justo y transparente para todas las partes involucradas (Croucher, K., & Whitehead, C. (2018). The Future of Leasehold. The UK Collaborative Centre for Housing Evidence.