Definición y características de la propiedad absoluta

Esto contrasta con las propiedades en arrendamiento, donde la propiedad vuelve al propietario después de que vence el período de arrendamiento o se rescinde legalmente. Para calificar como dominio absoluto, el patrimonio debe poseer dos cualidades: inmovilidad, lo que significa que la propiedad debe ser un terreno o un interés derivado o anexo a un terreno, y propiedad de duración indefinida. Si el tiempo de propiedad puede ser fijo y determinado, no puede ser un dominio absoluto. Las sucesiones de dominio absoluto pueden ser mantenidas en pleno dominio, pleno dominio o por un término de por vida, siendo la posición por defecto el dominio absoluto perpetuo, otorgado a un concesionario de por vida y luego sucesivamente a los herederos del concesionario de por vida (Blackstone, 1765; Law of Ley de propiedad de 1925).

Patrimonio de dominio absoluto en jurisdicciones de derecho consuetudinario

Un patrimonio de dominio absoluto es un modo predominante de propiedad de bienes inmuebles en jurisdicciones de derecho consuetudinario como Inglaterra y Gales, Australia, Canadá e Irlanda. Abarca la tierra y todas las estructuras inamovibles adjuntas a ella, distinguiéndola de las propiedades en arrendamiento, que revierten al propietario de la tierra al vencimiento del contrato de arrendamiento o rescisión legal. Para calificar como propiedad absoluta, un patrimonio debe exhibir inmovilidad (tierra o interés emitido de la tierra o anexado a ella) y duración indefinida de la propiedad. Si el período de propiedad es fijo y determinable, no puede ser dominio absoluto. Las sucesiones de dominio absoluto se pueden mantener en dominio pleno, pleno dominio o por un término de por vida, siendo el subconjunto predeterminado el dominio absoluto perpetuo, otorgado a un concesionario de por vida y sucesivamente a los herederos del concesionario de por vida (Blackstone, 1765; Ley de Propiedad Ley de 1925).

En Inglaterra y Gales, la Ley de Propiedad de 1925 transformó la posición de dominio absoluto por defecto en propiedad transferible a los “herederos y cesionarios” del propietario, enfatizando el estado de dominio pleno. Esta ley también promovió las propiedades de propiedad intelectual al estado de dominio absoluto y estableció el cargo de alquiler de la propiedad para los pagos de beneficios comunales (Ley de la Ley de Propiedad de 1925; Halsall v Brizell, 1957; Re Ellenborough Park, 1956).

Tipos de patrimonios de dominio absoluto: dominio pleno, dominio de dominio y patrimonio vitalicio

Las fincas de dominio absoluto, una forma frecuente de propiedad de la tierra en las jurisdicciones de derecho consuetudinario, se pueden clasificar en tres tipos principales: pleno dominio, dominio pleno y dominio vitalicio. El dominio pleno, la forma más común y absoluta de propiedad, otorga al propietario y sus herederos el derecho a poseer, usar y disponer de la propiedad sin restricción alguna. Este tipo de patrimonio es heredable y puede transferirse o venderse libremente. Fee tail, por otro lado, limita la herencia de la propiedad a los descendientes directos del dueño original, también conocidos como “herederos del cuerpo” o “herederos de la sangre”. Este tipo de patrimonio se ha vuelto cada vez más raro y, en algunas jurisdicciones, ha sido abolido. Por último, un patrimonio vitalicio otorga derechos de propiedad a un individuo por la duración de su vida. Tras la muerte del individuo, la propiedad vuelve a una parte predeterminada, a menudo el propietario original o sus herederos. Cada una de estas propiedades de propiedad absoluta ofrece diversos grados de derechos y limitaciones de propiedad, lo que da forma al panorama legal de la propiedad en las jurisdicciones de derecho consuetudinario.

Evolución de los dominios absolutos en Inglaterra y Gales

La evolución de Freehold Estates en Inglaterra y Gales se remonta al período medieval, cuando la propiedad de la tierra se basaba principalmente en la tenencia feudal. Con el tiempo, el concepto de propiedades de propiedad absoluta evolucionó, y la Ley de propiedad de 1925 desempeñó un papel importante en la configuración de la ley de propiedad absoluta moderna. Antes de esta Ley, los bienes de dominio absoluto eran diversos y podían clasificarse como dominio pleno, dominio pleno o patrimonio vitalicio. La Ley de 1925 simplificó la clasificación de las propiedades de propiedad absoluta y promovió las propiedades de propiedad intelectual al estado de propiedad absoluta.

Otro aspecto importante de las propiedades de dominio absoluto es el concepto de usufructo, que ha sufrido cambios significativos desde la Ley de Registro de Tierras de 2002. Esta Ley introdujo requisitos más estrictos para adquirir propiedades de dominio absoluto mediante usufructo, particularmente en los casos de tierras registradas. Además, el desarrollo de los fideicomisos en la ley inglesa y la Ley de Fideicomisos de Tierras y Designación de Fideicomisarios de 1996 han influido en el marco legal que rodea a las propiedades de propiedad absoluta, particularmente en los casos en que están involucrados múltiples propietarios legales. En general, la evolución de las fincas de propiedad absoluta en Inglaterra y Gales ha sido moldeada por varias leyes y reformas legales, que reflejan la naturaleza cambiante de la propiedad de la tierra y los derechos de propiedad a lo largo del tiempo (Ley de la Ley de Propiedad de 1925; Ley de Registro de la Propiedad de 2002; Trusts of Land and Appointment de la Ley de Síndicos de 1996).

Diversidad de dominios absolutos antes de la Ley de propiedad de 1925

Antes de que entrara en vigor la Ley de la Propiedad de 1925, la diversidad de fincas de dominio absoluto en Inglaterra y Gales era bastante compleja. La posición predeterminada para las transferencias de propiedad absoluta era para los "herederos y cesionarios" del propietario, que a menudo incluían la transmisión para enfatizar el estado de pleno derecho. Las sucesiones de cuotas limitaban la transferencia de propiedad a los descendientes directos de la primera persona a quien se le entregaba la sucesión, conocidos como “herederos del cuerpo” o “herederos de la sangre”. Además, había propiedades de propiedad absoluta que no eran herencia, como propiedades vitalicias y propiedad intelectual, que la Ley promovió a propiedad absoluta (Leyes de Inglaterra de Halsbury, 2017). Además, las fincas de dominio absoluto podían estar sujetas a cobros de renta y pagos a través de pactos positivos, que estaban protegidos mediante el registro de la escritura de cobro de renta contra la tierra (Law Commission, 2018). La Ley de la Ley de Propiedad de 1925 tenía como objetivo simplificar y agilizar los diversos tipos de propiedades de dominio absoluto, facilitando a las personas la comprensión y la navegación por el panorama legal de la propiedad.

Cargos de alquiler y pactos positivos en fincas de dominio absoluto

Los cargos por alquiler y los convenios positivos son dos conceptos legales distintos que pueden afectar las propiedades de dominio absoluto. Los cargos por alquiler son pagos periódicos realizados por un propietario de propiedad absoluta a un tercero, a menudo un propietario anterior o una entidad de gestión de la tierra, en beneficio de la tierra o las instalaciones comunales. Estos cargos pueden protegerse mediante el registro de la escritura de pago de la renta contra la tierra y pueden estar sujetos a los procedimientos legales de extinción basados ​​en la compensación. Sin embargo, los cobros de alquiler también pueden estar sujetos a abusos, lo que se conoce como "propiedad" (Ley de propiedad de 1925).

Los convenios positivos, por otro lado, son obligaciones impuestas al propietario de una propiedad absoluta para realizar acciones específicas, como mantener una instalación compartida o contribuir a los gastos comunales. En ciertas circunstancias, como se establece en casos como Halsall v Brizell y Re Ellenborough Park, los convenios positivos pueden ejecutarse con tierras de dominio absoluto, obligando a los propietarios sucesivos a cumplir con estas obligaciones. Sin embargo, en general, los convenios positivos son nulos en cuanto a la propiedad absoluta y su exigibilidad depende de los hechos específicos de cada caso (Ley de Fideicomisos de Tierras y Designación de Síndicos de 1996).

Posesión adversa y dominio absoluto

La posesión adversa es un principio legal que permite que un individuo adquiera la propiedad de un inmueble en pleno dominio al ocupar el terreno por un período específico sin el permiso del propietario. En Inglaterra y Gales, antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002, las propiedades de dominio absoluto eran más susceptibles de ser adquiridas por posesión adversa, ya que el proceso era relativamente sencillo. Sin embargo, la Ley de 2002 introdujo requisitos más estrictos, lo que hizo más difícil para los ocupantes ilegales reclamar la propiedad de tierras registradas. Para establecer un reclamo, el poseedor adverso debe demostrar la posesión continua, exclusiva y abierta de la tierra durante al menos 12 años sin el consentimiento del propietario. Además, el poseedor debe notificar al propietario registrado, quien entonces tiene la oportunidad de objetar. La posesión adversa sigue siendo aplicable más fácilmente a la tierra no registrada, que constituye una pequeña porción de la tierra de dominio absoluto no agrícola en Inglaterra (Ley de Registro de Tierras de 2002; Comisión de Leyes de 2018).

Propietarios legales como fideicomisarios de los beneficiarios

En el contexto de los patrimonios de dominio absoluto, los propietarios legales que actúan como fideicomisarios de los beneficiarios desempeñan un papel crucial para garantizar un trato equitativo y el cumplimiento de los términos del fideicomiso. Cuando se trata de múltiples propietarios legales, se considera que la tierra se mantiene en fideicomiso, lo que obliga a las partes a actuar de manera justa entre sí bajo los principios de equidad. A falta de disposiciones específicas, como escritura de fideicomiso o antecedentes, se presume que los beneficiarios son los mismos fideicomisarios, es decir, los nombrados en el título inscrito. A la muerte de un fideicomisario, toman su lugar los fideicomisarios estatutarios o aquellos designados por un testamento testamentario. Del mismo modo, si se liquida una empresa, el liquidador tiene derecho a actuar como fideicomisario y registrarse como fideicomisario legal. En cuanto a los terceros interesados ​​en prestar o comprar la tierra, la doctrina del comprador de buena fe sin notificación real o implícita los protege, sujeto a la doctrina contraria de caveat emptor (cuidado con el comprador), que requiere que se lleven a cabo verificaciones prudentes. Los beneficiarios en posesión real de patentes aún pueden disfrutar de derechos contra un comprador o prestamista hipotecario en virtud de la Ley de Registro de Tierras de 2002. Los fideicomisarios están obligados por los términos del fideicomiso, lo que garantiza que los intereses de los beneficiarios estén protegidos (Fideicomisos de Tierras y Ley de Designación de Fideicomisarios 1996).

Fideicomisos en la ley inglesa y Ley de fideicomisos de tierras y nombramiento de fideicomisarios de 1996

Los fideicomisos juegan un papel importante en la ley inglesa, particularmente en el contexto de la propiedad. Proporcionan un marco legal para separar la propiedad legal de un activo, como la tierra, de la titularidad real. Esta separación permite la administración y el control de la propiedad por parte del propietario legal (fideicomisario) en beneficio de otra parte (beneficiario). La Ley de fideicomisos de tierras y nombramiento de fideicomisarios de 1996 (TLATA) tiene un impacto sustancial en la propiedad, ya que rige la forma en que operan los fideicomisos de tierras. TLATA reemplazó el sistema anterior de asentamientos estrictos y convirtió todos los asentamientos existentes en fideicomisos de tierras. La Ley también introdujo nuevas disposiciones para el nombramiento y la destitución de los fideicomisarios, así como la aclaración de los poderes y deberes de los fideicomisarios en relación con la tierra. Además, TLATA enfatiza la importancia de considerar los intereses de los beneficiarios al momento de tomar decisiones sobre los bienes fideicomitidos. En general, el papel de los fideicomisos en la ley inglesa y el impacto de TLATA en la propiedad de la propiedad resaltan la compleja interacción entre los intereses legales y los beneficiarios de la tierra, asegurando que los derechos de propiedad estén protegidos y administrados de manera efectiva para el beneficio de todas las partes involucradas.

Doctrina del comprador de buena fe y advertencia en las transacciones de dominio absoluto

La Doctrina del Comprador de Buena Fe y el Caveat Emptor juegan un papel crucial en las transacciones de propiedad absoluta, asegurando la protección tanto de los compradores como de los vendedores. La Doctrina del Comprador de Buena Fe salvaguarda los intereses de un comprador que adquiere una propiedad de buena fe sin notificación real o constructiva de ningún reclamo legal existente o defectos en el título. Esta doctrina fomenta la investigación diligente y la debida diligencia por parte del comprador, ya que ofrece protección solo a aquellos que han tomado medidas razonables para verificar el título y la propiedad de la propiedad (Pealver, 2017).

Por otro lado, Caveat Emptor, o "cuidado con el comprador", impone al comprador la responsabilidad de examinar minuciosamente la propiedad y su título antes de completar la transacción. Este principio enfatiza la importancia de realizar una investigación exhaustiva, incluidas las inspecciones físicas, los informes del agrimensor y las verificaciones del transportista, para identificar posibles problemas o defectos (Dixon, 2014). En esencia, ambas doctrinas funcionan en conjunto para promover la transparencia, la equidad y la debida diligencia en las transacciones de propiedad absoluta, protegiendo en última instancia los intereses de todas las partes involucradas.

Registro de la Propiedad y Dominio de la Propiedad

El registro de tierras juega un papel crucial en la gestión y protección de las propiedades de propiedad absoluta. Proporciona un registro transparente y accesible de la propiedad de la tierra, lo que garantiza que los derechos e intereses de los propietarios estén claramente documentados y protegidos. En las jurisdicciones de derecho consuetudinario, como Inglaterra y Gales, la Ley de Registro de Tierras de 2002 ha tenido un impacto significativo en la forma en que se administran las propiedades de dominio absoluto, particularmente en relación con la posesión adversa y la doctrina del comprador de buena fe. La ley ha hecho que sea más difícil para las personas adquirir propiedades de dominio absoluto a través de la ocupación ilegal, ya que requiere una impugnación formal y una notificación por escrito al propietario legal anterior. Además, la Ley ha reforzado la protección de los compradores de buena fe, que ahora pueden confiar en el título registrado como prueba de propiedad, siempre que hayan llevado a cabo las debidas diligencias y comprobaciones necesarias. Esto ha llevado a una mayor certeza y seguridad en las transacciones de propiedad absoluta, así como a una reducción de las disputas y litigios relacionados con la propiedad de la tierra. En general, el registro de tierras ha mejorado en gran medida la administración y la gobernanza de las propiedades de propiedad absoluta, promoviendo la transparencia, la eficiencia y la equidad en el mercado inmobiliario.

Desafíos y Reformas en el Derecho Patrimonial de Dominio Propio

Los desafíos en la ley que rige los dominios absolutos se derivan principalmente de la complejidad y diversidad de los derechos de propiedad históricos, lo que puede crear confusión y disputas entre las partes interesadas. Uno de esos desafíos es la existencia de cargos por alquiler y acuerdos positivos, que pueden imponer cargas financieras a los propietarios y conducir a abusos de “propiedad”. Además, la doctrina de la posesión adversa, que permite a las personas adquirir derechos de propiedad a través de la ocupación a largo plazo, ha sido criticada por su potencial para fomentar la ocupación ilegal y las disputas de límites.

Las posibles reformas en la ley de propiedad absoluta podrían incluir la simplificación de los derechos y obligaciones de propiedad, así como la modernización del marco legal para abordar mejor los problemas contemporáneos. Por ejemplo, la Ley de propiedad de 1925 tenía como objetivo consolidar y simplificar la ley de propiedad en Inglaterra y Gales, pero es posible que se necesiten reformas adicionales para abordar los desafíos actuales. Además, la Ley de Registro de Tierras de 2002 buscaba mejorar la transparencia y la eficiencia del registro de tierras, pero se podrían implementar medidas adicionales para mejorar la efectividad del sistema. En última instancia, una revisión y reforma exhaustivas de la ley de propiedad absoluta podría ayudar a abordar estos desafíos y promover un mercado inmobiliario más equitativo y eficiente.