Introducción a la escritura de fideicomiso

Este arreglo sirve para proteger el interés del prestamista en la propiedad, ya que el fideicomisario tiene el título legal hasta que el prestatario (fideicomitente) cumpla con sus obligaciones en virtud del contrato de préstamo. En caso de incumplimiento, el fideicomisario puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para recuperar la deuda pendiente en nombre del prestamista (beneficiario). Las escrituras de fideicomiso se usan comúnmente en varios estados de EE. UU. como una alternativa a las hipotecas tradicionales, y ofrecen un proceso de ejecución hipotecaria más simplificado y flexibilidad adicional tanto para los prestatarios como para los prestamistas (Friedman, 2017). La creación y ejecución de una escritura de fideicomiso involucra a varias partes clave, incluidos el fideicomitente, el fideicomisario y el beneficiario, cada uno con derechos y responsabilidades específicos en virtud del acuerdo (National Paralegal College, nd).

Propósito y función de una escritura de fideicomiso

Una escritura de fideicomiso sirve como un instrumento crucial en las transacciones de bienes raíces, y funciona principalmente para garantizar un préstamo mediante la transferencia del título legal de una propiedad a un tercero neutral, conocido como el fideicomisario. Este arreglo asegura que el prestatario (fideicomitente) cumpla con sus obligaciones con el prestamista (beneficiario) como se describe en el contrato de préstamo. En caso de incumplimiento, el síndico tiene la autoridad para iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria, protegiendo así los intereses del prestamista. Además, una escritura de fideicomiso delinea los derechos y responsabilidades de todas las partes involucradas, proporcionando un marco claro para la transacción y reduciendo posibles disputas. Al agilizar el proceso de ejecución hipotecaria y ofrecer seguridad adicional a los prestamistas, las escrituras de fideicomiso contribuyen a un mercado inmobiliario más eficiente y estable (Friedman & Smith, 2016).

Partes clave involucradas en una escritura de fideicomiso

En una escritura de fideicomiso, hay tres partes clave involucradas: el fideicomitente, el fideicomisario y el beneficiario. El fideicomitente, también conocido como prestatario, es el individuo o entidad que obtiene un préstamo para comprar o refinanciar una propiedad. El fideicomisario es un tercero neutral, a menudo una compañía de títulos o un abogado, que posee el título legal de la propiedad en nombre del fideicomitente y el beneficiario. El beneficiario, también conocido como prestamista, es la parte que proporciona el préstamo al fideicomitente y mantiene el interés beneficioso en la propiedad como garantía para el pago del préstamo. En este arreglo, el fideicomitente transfiere el título legal de la propiedad al fideicomisario, quien lo mantiene en fideicomiso en beneficio del beneficiario hasta que el préstamo se pague por completo. Tras el reembolso, el fideicomisario vuelve a transmitir el título legal al fideicomitente, rescindiendo efectivamente la escritura de fideicomiso (Peppercorn, 2017; Investopedia, 2020).

Creación y ejecución de una escritura de fideicomiso

Una escritura de fideicomiso se crea a través de un proceso legal que involucra a tres partes clave: el fideicomitente (prestatario), el fideicomisario (tercero neutral) y el beneficiario (prestamista). El fideicomitente inicia el proceso mediante la firma de un documento de escritura de fideicomiso, que describe los términos y condiciones del préstamo, incluido el monto principal, la tasa de interés y el calendario de reembolso. Luego, este documento se certifica ante notario y se registra en la oficina del registrador del condado correspondiente para establecer su validez y prioridad sobre otros gravámenes sobre la propiedad.

La ejecución de una escritura de fideicomiso implica la transferencia del título legal de la propiedad del fideicomitente al fideicomisario, quien la retiene como garantía del préstamo. El papel del fideicomisario es actuar como intermediario entre el fideicomitente y el beneficiario, asegurando que se cumplan los términos de la Escritura de Fideicomiso. Si el fideicomitente no cumple con el préstamo, el fideicomisario tiene la autoridad para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria no judicial para recuperar la deuda pendiente en nombre del beneficiario. Por el contrario, una vez que el préstamo se paga por completo, el fideicomisario vuelve a transferir el título legal al fideicomitente, rescindiendo efectivamente la escritura de fideicomiso (Peppercorn, 2018; Investopedia, 2020).

Tipos de escrituras de fideicomiso

Hay varios tipos de escrituras de fideicomiso, cada una con un propósito específico en el ámbito de las transacciones de propiedad. El tipo más común es la escritura de fideicomiso estándar, que se utiliza para garantizar un préstamo para la compra o refinanciación de bienes inmuebles. Este tipo de escritura involucra a tres partes: el fideicomitente (prestatario), el fideicomisario (tercero neutral) y el beneficiario (prestamista). Otro tipo es la Escritura de Fideicomiso de Construcción, que se utiliza para garantizar un préstamo para la construcción o mejora de una propiedad. Esta escritura generalmente implica un cronograma de sorteo, lo que permite al prestatario acceder a los fondos a medida que avanza la construcción.

Adicionalmente, existen Escrituras de Fideicomiso con Cesión de Rentas, que otorgan al beneficiario el derecho a cobrar rentas de la renta del inmueble en caso de incumplimiento por parte del fideicomitente. Este tipo de escritura se usa comúnmente para propiedades de inversión. Por último, están las escrituras de fideicomiso subordinadas, que son préstamos secundarios garantizados por la misma propiedad que el préstamo principal. Estas escrituras se clasifican en prioridad según la fecha de registro, y la primera escritura registrada tiene la prioridad más alta en caso de ejecución hipotecaria (Cornell Law School, nd; Investopedia, 2020).

Derechos y responsabilidades del fideicomitente, fideicomisario y beneficiario

En una escritura de fideicomiso, el fideicomitente, el fideicomisario y el beneficiario tienen derechos y responsabilidades distintos. El fideicomitente, generalmente el prestatario, es responsable de cumplir con los términos del contrato de préstamo, incluidos los pagos oportunos y el mantenimiento de la propiedad. Tienen derecho a usar y ocupar la propiedad siempre y cuando cumplan con los términos del préstamo (Chen, 2021).

El fiduciario, generalmente un tercero neutral, posee el título legal de la propiedad en nombre del beneficiario. Su responsabilidad principal es actuar como intermediario entre el fideicomitente y el beneficiario, asegurando que el fideicomitente cumpla con sus obligaciones. Si el fideicomitente incumple el préstamo, el fiduciario tiene la autoridad de iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria y vender la propiedad para satisfacer la deuda (Investopedia, 2020).

El beneficiario, a menudo un prestamista o una institución financiera, posee el interés beneficioso en la propiedad y tiene derecho a recibir los pagos del préstamo del fideicomitente. Son responsables de proporcionar los fondos del préstamo y garantizar que se cumplan los términos del contrato de préstamo. En caso de incumplimiento, el beneficiario tiene derecho a instruir al fideicomisario para que inicie un procedimiento de ejecución hipotecaria (Chen, 2021).

Escritura de fideicomiso versus hipoteca: diferencias y similitudes

Una escritura de fideicomiso y una hipoteca son instrumentos legales que se utilizan para garantizar un préstamo para la compra de bienes inmuebles. Sin embargo, existen diferencias y similitudes clave entre los dos. Una diferencia principal es la participación de las partes: una hipoteca involucra a dos partes, el prestatario (deudor hipotecario) y el prestamista (hipotecario), mientras que una escritura de fideicomiso involucra a tres partes, el prestatario (fideicomitente), el prestamista (beneficiario) y un tercero neutral (fideicomisario). Ambos instrumentos sirven para proporcionar seguridad al prestamista en caso de que el prestatario no cumpla con el préstamo, pero el proceso de ejecución hipotecaria es diferente. En una hipoteca, el prestamista debe pasar por un proceso de ejecución hipotecaria judicial, que puede llevar mucho tiempo y ser costoso. Por el contrario, una escritura de fideicomiso permite un proceso de ejecución hipotecaria no judicial, que suele ser más rápido y menos costoso.

A pesar de estas diferencias, ambos instrumentos comparten similitudes en su propósito y función. Ambos se utilizan para garantizar préstamos para la compra de bienes inmuebles y proporcionar al prestamista un medio para recuperar su inversión en caso de incumplimiento. Además, ambos instrumentos requieren que el prestatario cumpla con ciertas obligaciones, como realizar pagos oportunos y mantener la propiedad (Peppercorn, 2018; Investopedia, 2020).

Proceso de ejecución hipotecaria en una escritura de fideicomiso

El proceso de ejecución hipotecaria en una escritura de fideicomiso implica un procedimiento no judicial, que suele ser más rápido y menos costoso que el proceso judicial de ejecución hipotecaria asociado con las hipotecas. Cuando un prestatario no cumple con su préstamo, el fideicomisario, actuando en nombre del beneficiario (prestamista), inicia el proceso de ejecución hipotecaria. Esto comienza cuando el administrador registra un Aviso de incumplimiento (NOD) en la oficina del registrador del condado, seguido de un período de espera de aproximadamente 90 días, durante el cual el prestatario tiene la oportunidad de restablecer el préstamo pagando el saldo pendiente y las tarifas. Si el prestatario no lo hace, el síndico registrará un Aviso de venta del síndico, fijando una fecha para la subasta pública de la propiedad. El mejor postor en la subasta se convierte en el nuevo propietario de la propiedad, sujeto a la confirmación del síndico. En algunos estados, el prestatario puede tener un período de redención después de la venta, lo que le permite recuperar la propiedad pagando el precio total de la subasta y los costos adicionales (Federal Deposit Insurance Corporation, nd; National Conference of State Legislatures, 2021).

Escritura de fideicomiso e implicaciones fiscales

Una escritura de fideicomiso puede tener importantes implicaciones fiscales para las partes involucradas, particularmente en relación con el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre las ganancias de capital. Cuando el propietario de una propiedad transfiere una parte de su interés beneficioso a otra parte a través de una escritura de fideicomiso, los ingresos generados por la propiedad deben declararse y gravarse de acuerdo con los intereses beneficiosos respectivos de las partes involucradas (HMRC Admin 10, 2021). Por ejemplo, si el dueño de una propiedad transfiere el 99 % del derecho de usufructo a su cónyuge, los ingresos se distribuirán y gravarán en consecuencia, siendo el cónyuge responsable del impuesto sobre el 99 % de los ingresos y el dueño de la propiedad sobre el 1 % restante ( sundhillon123, 2021). Además, las implicaciones del impuesto sobre las ganancias de capital pueden surgir cuando se vende la propiedad, ya que la distribución de los ingresos se basará en los intereses beneficiarios descritos en la escritura de fideicomiso. Es esencial que las partes involucradas sean conscientes de estas implicaciones fiscales y mantengan registros precisos de sus intereses benéficos y los ingresos generados por la propiedad, ya que se les puede solicitar que proporcionen documentación a las autoridades fiscales si así lo solicitan (HMRC Admin 19, 2021) .

Declaración de fideicomiso y usufructo

Una declaración de confianza e información beneficiosa https://community.hmrc.gov.uk/forums/customerforums/ Incomefromproperty/f/declaration-of-trust-sole-owner-property/10563 resto puede afectar significativamente la propiedad y los impuestos. Cuando el propietario de una propiedad transfiere una parte o la totalidad de su interés beneficioso a otra persona, se altera la distribución de los ingresos y las obligaciones tributarias asociadas con la propiedad. Por ejemplo, si un único propietario transfiere el 99% del interés beneficiario a su cónyuge, los ingresos generados por la propiedad se dividirán según la proporción del 99% al 1%, y los impuestos se pagarán en consecuencia (HMRC Admin 10, 2021). . Es esencial tener en cuenta que la regla predeterminada 50/50 y la elección del Formulario 17 se aplican solo a propiedades mantenidas a nombres conjuntos por personas casadas que viven juntas (HMRC Admin 10, 2021). En los casos en que la propiedad no se mantenga a nombre conjunto, no se requiere el Formulario 17 y los ingresos deben declararse en función de los respectivos intereses beneficiarios. La transferencia de intereses beneficiarios no requiere la presentación de ningún documento a menos que lo soliciten las autoridades fiscales en el futuro (HMRC Admin 10, 2021).

Requisitos legales y documentación para una escritura de fideicomiso

La creación y ejecución de una escritura de fideicomiso implica varios requisitos legales y la documentación necesaria. En primer lugar, la escritura debe constar por escrito y contener los elementos esenciales, como los nombres del fideicomitente, fideicomisario y beneficiario, una descripción de la propiedad y el monto del préstamo. Además, la escritura debe incluir los términos y condiciones del préstamo, el calendario de pagos y las disposiciones por incumplimiento y ejecución hipotecaria. El fideicomitente y el fideicomisario deben firmar la escritura, y sus firmas deben ser notariadas para garantizar la autenticidad y legalidad.

Además, la escritura de fideicomiso debe registrarse en el condado donde se encuentra la propiedad para proporcionar un aviso público y establecer la prioridad entre otros gravámenes. Este proceso generalmente implica enviar la escritura a la oficina del registrador del condado, junto con las tarifas requeridas y la documentación adjunta. Es fundamental cumplir con los requisitos y procedimientos de registro específicos de la jurisdicción para evitar posibles problemas legales. En algunos casos, puede ser necesaria documentación adicional, como un informe de título o una póliza de seguro de título, para proteger los intereses de las partes involucradas (Peppercorn y Taff, 2013).

Terminación y Liberación de una Escritura de Fideicomiso

Terminar y liberar una escritura de fideicomiso implica una serie de pasos legales para garantizar que la deuda garantizada se pague por completo y que la propiedad ya no esté gravada por la escritura de fideicomiso. El proceso generalmente comienza cuando el prestatario o fideicomitente paga el préstamo en su totalidad al prestamista o beneficiario. Al recibir el pago completo, el beneficiario está obligado a emitir un documento llamado "Escritura de recuperación" o "Liberación de la escritura de fideicomiso", que confirma que la deuda ha sido satisfecha y el gravamen del fideicomisario sobre la propiedad se extingue.

El fideicomisario, que posee el título legal de la propiedad, es entonces responsable de registrar la escritura de restitución o la liberación de la escritura de fideicomiso en la oficina del registrador del condado correspondiente, eliminando efectivamente la escritura de fideicomiso del registro público. Este proceso garantiza que la propiedad esté libre del gravamen de la escritura de fideicomiso y pueda venderse o refinanciarse sin ningún obstáculo. Es crucial que el fideicomitente conserve una copia del documento de liberación registrado como prueba de la rescisión de la escritura de fideicomiso para futuras referencias (Peppercorn, 2021; Nolo, nd).