Introducción a la relación deuda-ingreso

dando como resultado un porcentaje que representa la proporción de los ingresos destinados al pago de la deuda. Un DTI más bajo indica una situación financiera más saludable, ya que significa que una porción más pequeña de los ingresos del prestatario se dedica al servicio de la deuda, lo que deja más espacio para otros gastos y ahorros potenciales. Por el contrario, un DTI más alto puede indicar tensión financiera y un mayor riesgo de incumplimiento, lo que hace que sea más difícil para los prestatarios obtener préstamos o tasas de interés favorables. Los prestamistas a menudo consideran la DTI junto con otros factores, como puntajes crediticios e historial de empleo, para determinar la solvencia crediticia de un prestatario y establecer términos crediticios adecuados (Investopedia, sin fecha; Oficina de Protección Financiera del Consumidor, 2021).

Tipos de relación deuda-ingreso

Hay dos tipos principales de relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) que se utilizan para evaluar la salud financiera de una persona: la relación inicial y la relación final. La relación inicial, también conocida como relación de vivienda, representa la proporción de los ingresos mensuales brutos de un individuo asignados a los gastos de vivienda. Para los inquilinos, esto incluye el monto del alquiler, mientras que para los propietarios de viviendas, abarca el capital y los intereses de la hipoteca, las primas del seguro hipotecario, los impuestos sobre la propiedad, las primas del seguro contra riesgos y las cuotas de la asociación de propietarios. El back-end ratio, por otro lado, refleja el porcentaje del ingreso mensual bruto de un individuo dedicado a cubrir todos los pagos de deuda recurrentes. Esto incluye gastos de vivienda, así como otras deudas, como pagos de tarjetas de crédito, pagos de préstamos para automóviles, pagos de préstamos estudiantiles, pagos de manutención infantil, pagos de pensión alimenticia y juicios legales (Investopedia, nd; Wikipedia, 2010). Comprender estos dos tipos de DTI es crucial tanto para los prestamistas como para los prestatarios, ya que juegan un papel importante en la determinación de la elegibilidad de la hipoteca y la gestión de las finanzas personales.

2.1 Relación de front-end

La relación inicial, un componente crucial de la relación deuda-ingreso, representa la proporción de los ingresos mensuales brutos de un individuo asignados a los gastos de vivienda. En el contexto de la relación deuda-ingreso, la relación inicial a menudo se expresa como el primer número de un par, como x/y, donde x denota la relación inicial e y significa la relación final. Para los inquilinos, los gastos de vivienda incluyen el monto del alquiler, mientras que para los propietarios de viviendas, abarca el capital y los intereses de la hipoteca, la prima del seguro hipotecario (cuando corresponda), la prima del seguro contra riesgos, los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios (cuando corresponda). Una relación inicial más baja indica que un porcentaje menor de los ingresos se gasta en costos de vivienda, lo que puede ser ventajoso al solicitar una hipoteca u otros préstamos, ya que los prestamistas suelen preferir a los prestatarios con una relación deuda-ingreso más baja (Friedman & Spencer, 2010).

2.2 Relación de back-end

La relación back-end, también conocida como relación deuda-ingreso total, es un componente crucial para evaluar la salud financiera y la solvencia de una persona. Representa la proporción del ingreso bruto mensual de una persona que se asigna al servicio de todas las obligaciones de deuda recurrentes, incluidos los gastos de vivienda y otras deudas, como pagos de tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, manutención de niños, pensión alimenticia y sentencias judiciales. Esta relación es particularmente importante para los prestamistas, ya que proporciona una visión general integral de la capacidad del prestatario para administrar y pagar las deudas, lo que les ayuda a determinar el riesgo asociado con la concesión de créditos o la aprobación de solicitudes de hipotecas.

En el contexto de la relación deuda-ingreso, la relación back-end a menudo se expresa junto con la relación front-end, que se enfoca únicamente en los gastos de vivienda. La combinación de estos dos índices, indicados como x/y (por ejemplo, 28/36), permite a los prestamistas evaluar la estabilidad financiera y la capacidad de un prestatario para asumir deuda adicional. Es esencial que los prestatarios mantengan un índice de back-end saludable, ya que exceder los límites recomendados puede generar dificultades para obtener préstamos o condiciones de préstamo desfavorables (Harvard Business Review, 2018; Investopedia, 2020).

Cálculo de la relación deuda-ingreso: ejemplos

Calcular la relación deuda-ingreso (DTI) implica dividir los pagos mensuales totales de la deuda de una persona por su ingreso bruto mensual. Hay dos tipos de relaciones DTI: front-end y back-end. El índice inicial se enfoca en los costos de vivienda, mientras que el índice final considera todos los pagos de deuda recurrentes. Por ejemplo, una persona con un ingreso bruto anual de $45,000 1,050 y gastos de vivienda mensuales de $28 tendría una proporción inicial del 1,050 % ($3,750/$1,350). Si sus pagos de deuda mensuales totales, incluida la vivienda, ascienden a $36, su índice final sería del 1,350 % ($3,750/$28). Los prestamistas utilizan estos índices para evaluar la capacidad de un prestatario para pagar los préstamos, con diferentes límites aplicados según el tipo de préstamo y la solvencia del prestatario. En los Estados Unidos, los límites de financiación convencionales suelen ser 36/31 para préstamos suscritos manualmente, mientras que los límites de la FHA son 43/41 y los límites de préstamos VA son 41 (efectivamente 41/2021) (Administración Federal de Vivienda, 2021; Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. , XNUMX).

Límites de relación deuda-ingreso para prestatarios

Los límites de la relación deuda-ingreso (DTI) para los prestatarios varían según el tipo de préstamo y el país en el que se solicita el préstamo. En los Estados Unidos, los préstamos conformes suelen tener límites de DTI de 28/36 para préstamos suscritos manualmente, con la posibilidad de superar hasta el 45 % si el prestatario cumple con los requisitos adicionales de calificación crediticia y reserva (Investopedia, sin fecha). Para préstamos respaldados por el gobierno, la Administración Federal de Vivienda (FHA) tiene límites de 31/43, mientras que el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) usa un límite DTI único de 41 (Centros de Préstamos para Viviendas de VA, sin fecha). Los préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) tienen límites de 29/41 (USDA Loan Agency, nd). En Canadá, la relación deuda-ingreso se mide de manera diferente, comparando la deuda familiar total con el ingreso neto (Vanier Institute of the Family, nd). Es esencial que los prestatarios conozcan los límites específicos de DTI para el tipo de préstamo que buscan, ya que estos límites pueden afectar su elegibilidad y su salud financiera general.

4.1 Estados Unidos

Los límites de la relación deuda-ingreso (DTI) para los prestatarios en los Estados Unidos varían según el tipo de préstamo solicitado. Para los préstamos conformes, los límites de financiación convencionales suelen ser 28/36 para los préstamos suscritos manualmente, con la posibilidad de superar hasta el 45 % si el prestatario cumple con los requisitos adicionales de calificación crediticia y reserva (Investopedia, sin fecha). Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) tienen límites de 31/43, mientras que el programa de Hipotecas de Eficiencia Energética de la FHA utiliza “proporciones de extensión” de 33/45 (HUD, sin fecha). Los préstamos de Asuntos de Veteranos (VA) tienen un límite DTI único de 41 (VA, nd), y los préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) tienen límites de 29/41 (USDA, nd). Los préstamos no conformes, que ganaron popularidad en la década de 2000, tenían límites de índice atrasado de hasta 55, pero la crisis de las hipotecas de alto riesgo provocó un endurecimiento del crédito y una revisión de estos límites (Banco de la Reserva Federal de St. Louis, 2010).

4.1.1 Préstamos conformes

Los límites de la relación deuda-ingreso (DTI) para préstamos conformes en los Estados Unidos varían según el tipo de préstamo y el perfil crediticio del prestatario. Para el financiamiento convencional, los límites típicos son 28/36, donde el 28% representa el índice inicial (costos de vivienda) y el 36% representa el índice final (pagos de deuda recurrentes totales). Sin embargo, estos límites se pueden exceder hasta en un 45% si el prestatario cumple con los requisitos adicionales de calificación crediticia y reserva (Oficina de Protección Financiera del Consumidor, 2021).

Para préstamos respaldados por el gobierno, los límites difieren. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) tienen límites de 31/43, mientras que los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) utilizan un único límite DTI del 41 % (Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., 2020). Los préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) tienen límites de 29/41 (USDA, 2021). Es importante tener en cuenta que estos límites están sujetos a cambios y pueden variar según el criterio del prestamista y la situación financiera del prestatario.

4.1.2 Préstamos en incumplimiento

Los préstamos no conformes en los Estados Unidos, también conocidos como préstamos jumbo, son aquellos que no cumplen con las pautas de suscripción establecidas por empresas patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac. Estos préstamos generalmente atienden a prestatarios con una relación deuda-ingreso (DTI) más alta, ya que superan los límites de préstamo conformes. Durante la década de 2000, los límites de DTI back-end de hasta el 55% se volvieron comunes para los préstamos no conformes, ya que la industria financiera experimentó con créditos más flexibles y términos innovadores, alimentados por una burbuja inmobiliaria (Wikipedia, sin fecha). Sin embargo, tras la crisis de las hipotecas subprime, el mercado sufrió una corrección y estos límites se revisaron a la baja para muchos prestatarios. Si bien todavía existe un financiamiento creativo que involucra proporciones más riesgosas, los prestamistas ahora aplican estándares de calificación más estrictos para los clientes que buscan préstamos no conformes (Wikipedia, sin fecha). Es esencial tener en cuenta que los límites de DTI para préstamos no conformes pueden variar según el prestamista y la situación financiera específica del prestatario.

4.2 Canadá

En Canadá, los límites de la relación deuda-ingreso para los prestatarios están determinados por las instituciones crediticias y las pautas regulatorias. La Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI) ha establecido un punto de referencia para el índice de Servicio de Deuda Bruta (GDS) y el índice de Servicio de Deuda Total (TDS). La relación GDS, que considera los gastos relacionados con la vivienda, no debe exceder el 35% del ingreso mensual bruto del prestatario. El índice TDS, que incluye todas las obligaciones de deuda, no debe superar el 42% del ingreso bruto mensual del prestatario. Sin embargo, estos límites pueden variar según el apetito de riesgo del prestamista y el perfil crediticio del prestatario. Es esencial que los prestatarios mantengan una relación deuda-ingreso saludable para mejorar sus posibilidades de obtener la aprobación de la hipoteca y condiciones de préstamo favorables. Además de estas pautas, el gobierno canadiense ha implementado una prueba de estrés hipotecario, que requiere que los prestatarios califiquen a una tasa de interés más alta para garantizar que puedan manejar posibles aumentos en las tasas de interés y mantener la estabilidad financiera (Financial Consumer Agency of Canada, 2021).

Evolución histórica de los límites de la relación deuda-ingresos

La evolución histórica de los límites de la relación deuda-ingreso (DTI) se remonta a la era posterior a la Segunda Guerra Mundial, cuando la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) lideraron la creación de un mercado de hipotecas amortizadas a 30 años a tipo fijo. En la década de 1970, el límite típico de DTI era PITI (principal, intereses, impuestos y seguros) inferior al 25 %, sin límite codificado para la segunda proporción de DTI, que incluía deudas de tarjetas de crédito. Esto podría expresarse como 25/NA, dejando el límite NA a discreción de los prestamistas caso por caso. Durante las décadas siguientes, estos límites aumentaron gradualmente y se codificó el segundo límite, coincidiendo con la evolución de la calificación crediticia moderna. Este proceso empírico de determinar los niveles de riesgo rentables continúa hoy, con límites de DTI que varían según los diferentes países y tipos de préstamos (Harvard Business Review, 2010).

Impacto de la relación deuda-ingreso en la aprobación de la hipoteca

La relación deuda-ingreso (DTI) juega un papel crucial en la aprobación de la hipoteca, ya que es un indicador clave de la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. Los prestamistas evalúan la relación DTI para determinar el porcentaje del ingreso bruto mensual de un prestatario que se destina al pago de deudas, incluidos los costos de vivienda y otros pagos de deudas recurrentes, como facturas de tarjetas de crédito, préstamos para automóviles y préstamos para estudiantes. Un índice DTI más bajo significa que el prestatario tiene una mejor capacidad financiera para administrar sus obligaciones de deuda, lo que las convierte en un riesgo menor para los prestamistas.

Las pautas de aprobación de hipotecas suelen establecer límites de relación DTI específicos para los prestatarios, que varían según el tipo de préstamo y las regulaciones del país. Por ejemplo, en los Estados Unidos, los límites de financiación convencionales son generalmente 28/36, mientras que los límites de la FHA son 31/43 y los límites de préstamo VA son 41 (coeficientes iniciales y finales, respectivamente). Si la relación DTI de un prestatario excede los límites prescritos, se puede denegar su solicitud de hipoteca o se le pueden ofrecer condiciones de préstamo menos favorables. Por lo tanto, mantener un índice de DTI saludable es esencial para los posibles compradores de vivienda que buscan la aprobación de la hipoteca y condiciones de préstamo favorables (Banco de la Reserva Federal de St. Louis, 2018; Oficina de Protección Financiera del Consumidor, 2017).

Factores que afectan la relación deuda-ingreso

Varios factores pueden afectar la relación deuda-ingreso (DTI) de un prestatario, que es un determinante crucial para obtener préstamos e hipotecas. En primer lugar, el ingreso bruto del prestatario juega un papel importante, ya que un ingreso más alto puede resultar en una relación DTI más baja, lo que facilita la obtención de préstamos. Además, la estabilidad y consistencia de la fuente de ingresos del prestatario puede afectar el índice DTI, ya que los prestamistas prefieren prestatarios con empleo estable a largo plazo.

En segundo lugar, la cantidad y el tipo de deuda que tiene un prestatario pueden influir en su índice DTI. Los niveles más altos de deuda, como saldos de tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes y otros pagos recurrentes, pueden aumentar la relación DTI, lo que dificulta la obtención de préstamos. Además, las tasas de interés de estas deudas también pueden afectar la relación DTI, ya que las tasas de interés más altas pueden generar pagos mensuales más altos, lo que aumenta la relación.

Por último, los factores externos, como los cambios en las regulaciones crediticias y las condiciones económicas, pueden afectar los límites de la relación DTI establecidos por los prestamistas. Por ejemplo, durante períodos de incertidumbre económica, los prestamistas pueden endurecer sus requisitos de relación DTI, lo que dificulta que los prestatarios obtengan préstamos (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Estrategias para mejorar la relación deuda-ingreso

Mejorar la relación deuda-ingreso (DTI) de uno es esencial para asegurar condiciones hipotecarias favorables y mantener un perfil financiero saludable. Una estrategia efectiva es reducir la deuda pendiente mediante el pago de préstamos con intereses altos y saldos de tarjetas de crédito, lo que reducirá la carga de la deuda general y mejorará el índice DTI final. Además, evitar asumir nuevas deudas, como préstamos personales o tarjetas de crédito adicionales, puede evitar mayores aumentos en la relación DTI.

Otro enfoque es aumentar los ingresos brutos de uno, ya sea buscando un trabajo mejor pagado, persiguiendo un ascenso o aceptando trabajos a tiempo parcial o proyectos independientes. Un ingreso más alto resultará en una relación DTI más baja, ya que el mismo nivel de deuda ahora constituirá un porcentaje menor de las ganancias del individuo. Por último, es crucial mantener un presupuesto disciplinado y priorizar el pago de la deuda sobre el gasto discrecional. Al asignar constantemente una parte de los ingresos de uno a la reducción de la deuda, la relación DTI mejorará gradualmente con el tiempo, mejorando la salud financiera general y la solvencia (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Relación deuda-ingreso y puntajes de crédito

La relación deuda-ingreso (DTI) y los puntajes de crédito son dos factores distintos pero interconectados que los prestamistas consideran al evaluar la solvencia de un prestatario. La relación DTI es una medida de la capacidad de un prestatario para administrar sus pagos de deuda mensuales en relación con su ingreso bruto, mientras que una calificación crediticia es una representación numérica del historial crediticio de un prestatario y el riesgo crediticio general. Ambas métricas son cruciales para determinar la probabilidad de que un prestatario no cumpla con un préstamo.

Una relación DTI alta puede indicar que un prestatario está sobreextendido y puede tener dificultades para realizar los pagos oportunos de sus deudas, lo que puede afectar negativamente su puntaje crediticio. Por el contrario, un índice DTI bajo sugiere que un prestatario tiene una carga de deuda manejable y es más probable que realice pagos a tiempo, manteniendo o mejorando así su puntaje crediticio. Los prestamistas a menudo usan tanto los índices de DTI como los puntajes de crédito para evaluar el perfil de crédito de un prestatario y tomar decisiones informadas sobre la extensión del crédito o la aprobación de solicitudes de hipoteca. Es esencial que los prestatarios mantengan un equilibrio saludable entre sus obligaciones de deuda e ingresos, así como también demuestren un comportamiento crediticio responsable para optimizar sus puntajes crediticios y mejorar sus posibilidades de obtener términos crediticios favorables (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2019; Consumer Oficina de Protección Financiera, 2020).

Relación deuda-ingreso en la gestión de finanzas personales

La relación deuda-ingreso (DTI) es una métrica crucial en la gestión de finanzas personales, ya que proporciona una visión integral de la salud financiera de un individuo. Al comparar los pagos de deuda mensuales totales con el ingreso mensual bruto, la relación DTI ofrece información sobre la capacidad de un individuo para administrar y pagar deudas. Un índice DTI más bajo indica una mejor posición financiera, ya que significa que una porción menor de los ingresos se utiliza para pagar deudas, lo que deja más ingresos disponibles para ahorros, inversiones y otros gastos.

Las instituciones financieras y los prestamistas a menudo usan la relación DTI para evaluar la solvencia de los prestatarios, ya que les ayuda a determinar el riesgo asociado con el préstamo de dinero. Una relación DTI más alta puede resultar en términos de préstamo desfavorables o incluso en la denegación de crédito, ya que sugiere que el prestatario puede tener dificultades para realizar los pagos a tiempo. Por lo tanto, mantener un índice DTI saludable es esencial para las personas que buscan obtener préstamos, hipotecas u otras formas de crédito. Además, monitorear y administrar la relación DTI de uno puede ayudar a identificar posibles problemas financieros desde el principio, lo que permite una intervención oportuna y la implementación de estrategias para mejorar la salud financiera general (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Medidas alternativas de salud financiera

Las medidas alternativas de salud financiera pueden proporcionar una comprensión más completa de la situación financiera de un individuo. Una de esas medidas es el índice de utilización del crédito, que compara la cantidad de crédito utilizado con el crédito total disponible. Un índice de utilización de crédito más bajo indica una gestión de crédito responsable y puede tener un impacto positivo en las puntuaciones de crédito (Investopedia, sin fecha). Otra medida es la tasa de ahorro, que calcula el porcentaje de ingresos ahorrados o invertidos. Una tasa de ahorro más alta demuestra disciplina financiera y preparación para emergencias o gastos futuros (The Balance, 2021). El patrimonio neto, la diferencia entre los activos y pasivos de una persona, también es un indicador fundamental de la salud financiera. Un patrimonio neto positivo y creciente significa que los activos de uno están aumentando en relación con sus deudas (Forbes, 2019). Por último, la relación del fondo de emergencia, que compara los ahorros líquidos con los gastos mensuales, puede ayudar a evaluar la capacidad de una persona para resistir crisis financieras o gastos inesperados (NerdWallet, 2020).

Críticas y limitaciones de la relación deuda-ingreso

La relación deuda-ingreso (DTI), si bien se usa ampliamente como medida de la salud financiera, tiene sus limitaciones y críticas. Una limitación importante es que no tiene en cuenta el patrimonio neto general de la persona, que incluye activos como ahorros, inversiones y propiedades. Esto significa que una persona con un índice DTI alto aún puede ser financieramente estable si tiene activos significativos para compensar su deuda. Además, el índice DTI no considera las tasas de interés de las deudas, lo que puede afectar significativamente la capacidad del prestatario para pagarlas (Mian & Sufi, 2018).

Otra crítica es que el índice DTI es una medida estática, lo que significa que no tiene en cuenta los cambios en los niveles de ingreso o deuda a lo largo del tiempo. Esto puede conducir a una representación inexacta de la salud financiera de un individuo, ya que sus circunstancias pueden haber mejorado o empeorado desde que se calculó la relación (Dynan, 2012). Además, el índice DTI no diferencia entre tipos de deuda, como deuda garantizada versus deuda no garantizada, lo que puede tener diferentes implicaciones para la estabilidad financiera (Mian & Sufi, 2018).

En conclusión, si bien el índice DTI es una herramienta útil para evaluar la salud financiera de un individuo, es importante considerar sus limitaciones y críticas al tomar decisiones financieras o evaluar la solvencia.