Definición y Antecedentes Históricos

En consecuencia, el derecho consuetudinario haría cumplir un pacto incluso en ausencia de contraprestación. En el derecho contractual de los Estados Unidos, se presume un pacto implícito de buena fe. Los convenios juegan un papel importante en la ley de propiedad, particularmente en relación con el uso y la propiedad de la tierra. El concepto de pactos ha evolucionado con el tiempo, con pactos modernos que abarcan varios tipos y características, como pactos afirmativos y negativos, pactos que se ejecutan con la tierra y pactos restrictivos, entre otros. Estos instrumentos legales han estado sujetos a controversias y desafíos de aplicación, lo que refleja la naturaleza compleja de la ley de propiedad y la necesidad de un equilibrio entre los derechos de propiedad individuales y los intereses sociales más amplios (Wikipedia, nd; Restatement (Third) of Property, 2000).

Pacto vs contrato

Un pacto y un contrato son acuerdos legalmente vinculantes, pero difieren en cuanto a su naturaleza y aplicación. Un contrato es un acuerdo voluntario entre dos o más partes, que describe sus obligaciones y responsabilidades mutuas. Es exigible por ley y generalmente implica un intercambio de contraprestación, como bienes, servicios o dinero. Por otro lado, un pacto es una promesa solemne de participar o abstenerse de realizar una acción específica, a menudo asociada con la ley de propiedad y el uso de la tierra. Históricamente, los convenios se distinguían de los contratos por la presencia de un sello, que indicaba un mayor nivel de solemnidad y compromiso. En los Estados Unidos, se presume un pacto implícito de buena fe en el derecho contractual, lo que diferencia aún más los dos conceptos. Si bien los contratos generalmente se enfocan en el desempeño de tareas u obligaciones específicas, los convenios tienden a imponer restricciones o requisitos a largo plazo sobre el uso de la tierra, a menudo corriendo con la tierra y vinculando a los futuros propietarios (Black's Law Dictionary, 2014; Restatement (Third) of Propiedad, 2000).

Tipos de Pactos en el Derecho de la Propiedad

En el derecho de propiedad, los convenios juegan un papel crucial en la regulación del uso y manejo de la tierra. Hay varios tipos de convenios, incluidos los convenios reales, los convenios afirmativos, los convenios negativos y los convenios restrictivos. Los convenios reales son condiciones vinculadas a la propiedad o el uso de la tierra, que a menudo se ejecutan con la tierra, lo que significa que también se aplican a los futuros propietarios. Los convenios afirmativos requieren que un propietario realice una acción específica, como mantener una cerca o pagar las cuotas de la asociación de propietarios. Los convenios negativos, por otro lado, restringen que un propietario participe en ciertas actividades, como construir una estructura por encima de cierta altura o usar la propiedad con fines comerciales. Los convenios restrictivos son similares a los convenios negativos, pero también pueden incluir cláusulas de no competencia en el derecho contractual. Estos convenios se pueden hacer cumplir a través de asociaciones de propietarios y pueden surgir controversias debido a la aplicación selectiva o disputas sobre la interpretación de los términos del convenio (Wikipedia, nd; Property Law, nd).

Pactos reales y sus características

Los pactos reales en el derecho de propiedad se caracterizan por su conexión con la propiedad o uso de la tierra. Estos convenios pueden ser afirmativos, requiriendo que el convenio realice una acción específica, o negativos, restringiendo que el convenio realice ciertas actividades en la propiedad. Una característica clave de los convenios reales es su capacidad de "correr con la tierra", lo que significa que las obligaciones o restricciones impuestas por el convenio se aplican a todos los futuros propietarios de la propiedad, independientemente de los cambios de propiedad. Esto contrasta con los pactos personales, que se aplican solo a las partes originales involucradas en el acuerdo. Los pactos reales a menudo se hacen cumplir a través de restricciones de escritura o asociaciones de propietarios, y su cumplimiento puede volverse laxo con el tiempo, ya que el prometido original ya no está involucrado con la tierra. Es importante notar que los pactos reales son distintos de las servidumbres y servidumbres equitativas, aunque comparten algunas similitudes en cuanto a su función y mecanismos de ejecución (Restatement (Third) of Property, 1986; Torrens title, países del Commonwealth).

Pactos afirmativos y negativos

Los pactos afirmativos y negativos son componentes esenciales del derecho de propiedad, particularmente en el contexto de los pactos reales. Los pactos afirmativos, también conocidos como pactos positivos en Inglaterra y Gales, exigen que el pactante realice una acción específica, como mantener un camino de acceso compartido o pagar las cuotas de la asociación de propietarios. Por otro lado, los convenios negativos imponen restricciones sobre el uso de la propiedad por parte del pactante, prohibiendo ciertas acciones o usos de la tierra, como construir una estructura por encima de una altura específica o usar la propiedad con fines comerciales. Estos convenios pueden aplicarse con la tierra, lo que significa que obligan a los futuros propietarios de la propiedad, o ser de naturaleza personal, aplicándose solo a un individuo en particular. Si bien los convenios afirmativos generalmente no se ejecutan con la tierra según la ley inglesa, Estados Unidos examina dichos convenios más de cerca y, con excepciones, les ha permitido funcionar con la tierra (Friedman, 2005) [1].

Convenios corriendo con la tierra

Los pactos con la tierra son un aspecto crucial de la ley de propiedad, ya que imponen deberes o restricciones sobre el uso de la tierra, independientemente del propietario. Estos convenios son acuerdos legalmente vinculantes que “funcionan” con la tierra, lo que significa que cualquier propietario futuro también debe cumplir con los términos establecidos en el convenio. Pueden ser afirmativas, requiriendo una acción específica, o negativas, restringiendo ciertos usos de la propiedad. Los convenios que se ejecutan con la tierra a menudo se establecen a través de restricciones de escritura o asociaciones de propietarios, asegurando que la tierra se use de una manera consistente con la intención original del pactante (la parte que hace la promesa) y el pactante (la parte que recibe la promesa) ( Wikipedia, sf). La aplicación de estos convenios puede volverse laxa con el tiempo, lo que genera controversias en torno a la aplicación selectiva y la posible infracción de los derechos humanos sociales y económicos (Wikipedia, sin fecha).

Pactos y Servidumbres Restrictivas

Tanto los convenios restrictivos como las servidumbres son herramientas legales utilizadas en la ley de propiedad para regular el uso y disfrute de la tierra. Sin embargo, difieren en su naturaleza y aplicación. Los convenios restrictivos son promesas hechas por un propietario de abstenerse de ciertas acciones o usos de la tierra que puedan afectar negativamente a las propiedades vecinas. Estos convenios generalmente se imponen a través de restricciones de escritura o asociaciones de propietarios y pueden "correr con la tierra", vinculando a los futuros propietarios a las mismas restricciones (Restatement (Third) of Property, 2000) [1].

Por otro lado, las servidumbres otorgan un interés no posesorio sobre la tierra de otro, permitiendo al titular de la servidumbre usar la tierra de una manera específica o impedir que el propietario la use de una manera determinada. Las servidumbres pueden ser afirmativas, otorgando el derecho de uso de la tierra, o negativas, restringiendo el uso de la tierra por parte del propietario (Symposium, 1986)[2]. A diferencia de los convenios restrictivos, las servidumbres no imponen obligaciones al propietario de la tierra, sino que otorgan derechos al titular de la servidumbre.

En resumen, los convenios restrictivos imponen limitaciones en el uso de la tierra para proteger las propiedades vecinas, mientras que las servidumbres otorgan derechos específicos o restricciones a una parte sin desplazamiento. Ambas herramientas sirven para regular el uso de la tierra y proteger los intereses de propiedad, pero difieren en sus mecanismos de aplicación y cumplimiento.

Pacto implícito de buena fe en el derecho contractual de EE. UU.

El pacto implícito de buena fe es un principio fundamental en el derecho contractual de los Estados Unidos, que supone que las partes de un contrato actuarán de buena fe entre sí. Esto significa que no engañarán, inducirán a error ni socavarán de forma intencionada los derechos e intereses de la otra parte, sino que cooperarán para lograr los objetivos del contrato. El pacto no se establece explícitamente en el contrato, pero se considera un aspecto inherente a toda relación contractual. Los tribunales pueden utilizar el pacto implícito de buena fe para interpretar términos contractuales ambiguos, llenar lagunas en el acuerdo o resolver disputas que surjan de la conducta de las partes. Sin embargo, el alcance y la aplicación del pacto pueden variar según la jurisdicción y las circunstancias específicas de cada caso. Es importante señalar que el pacto implícito de buena fe no puede anular disposiciones contractuales expresas ni crear nuevas obligaciones que no hayan sido acordadas por las partes (Eisenberg, 1995; Burton, 1980).

Cláusulas de no competencia y pactos restrictivos en el derecho contractual

Las cláusulas de no competencia y los convenios restrictivos son disposiciones del derecho contractual que tienen como objetivo proteger los intereses legítimos de una parte, generalmente un empleador, limitando las acciones de otra parte, generalmente un empleado o contratista. Las cláusulas de no competencia restringen la capacidad de una persona para trabajar para un competidor o participar en actividades competitivas durante un período específico después de la terminación de su relación laboral o contractual. Los convenios restrictivos, por otro lado, imponen limitaciones en el uso de información confidencial, secretos comerciales o propiedad intelectual obtenida durante el curso de la relación. Estas disposiciones están diseñadas para prevenir la competencia desleal y proteger los activos valiosos de una empresa. Sin embargo, la exigibilidad de las cláusulas de no competencia y los convenios restrictivos varía según las jurisdicciones, ya que los tribunales a menudo equilibran los intereses de las partes involucradas y consideran factores como la razonabilidad de las restricciones, la duración y el alcance geográfico (Reformulación (Segunda) de Contratos, 1981; Blake, 1960).

Incumplimiento del pacto y confiscación del contrato de arrendamiento

La relación entre el incumplimiento del pacto y la caducidad del arrendamiento radica en las consecuencias que pueden surgir cuando se viola un pacto, una promesa solemne de realizar o abstenerse de realizar una acción específica, en el contexto de un contrato de arrendamiento. En el derecho de propiedad, los pactos a menudo están vinculados a la propiedad o el uso de la tierra, y su incumplimiento puede dar lugar a la pérdida de los arrendamientos, en particular en las propiedades arrendadas. El decomiso generalmente ocurre en casos de incumplimientos graves, siendo el pacto de pago de la renta uno de los pactos más fundamentales. La confiscación de una vivienda privada puede implicar una interferencia con los derechos humanos sociales y económicos, lo que genera medidas de reforma del arrendamiento en algunas jurisdicciones (Friedman, 2017). Es importante tener en cuenta que el incumplimiento debe ser lo suficientemente significativo como para justificar la confiscación del arrendamiento, ya que los tribunales generalmente buscan equilibrar los intereses de ambas partes involucradas en el contrato de arrendamiento (Harpum et al., 2012).

Pactos Reales en Restricciones Escriturales y Asociaciones de Propietarios

Los pactos reales juegan un papel importante en las restricciones de escritura y asociaciones de propietarios, ya que imponen condiciones sobre el uso y la propiedad de la tierra. Estas condiciones, también conocidas como pactos, condiciones y restricciones (CCR) o restricciones de escritura, pueden restringir el uso de la tierra (pactos negativos) o requerir acciones específicas continuas (pactos afirmativos) (Restatement (Third) of Property, 2000). Cuando un pacto “funciona con la tierra” (covenant appurtenant), vincula a los futuros propietarios a sus términos, asegurando que el uso de la tierra siga siendo coherente con la intención original (Ley inglesa, 1986). Las asociaciones de propietarios a menudo hacen cumplir estos convenios para mantener los estándares estéticos y funcionales de la comunidad, preservando los valores de la propiedad y promoviendo una vida armoniosa entre los residentes (Symposium, 1986). Sin embargo, pueden surgir controversias debido a la aplicación selectiva o la implementación laxa a medida que pasa el tiempo y el prometido original ya no está involucrado (Restatement (Third) of Property, 2000). Por lo tanto, los convenios reales sirven como una herramienta crucial para regular el uso de la tierra y mantener la integridad de las restricciones de escritura y las asociaciones de propietarios.

Cumplimiento del Pacto y Controversias

La aplicación de convenios en el contexto de restricciones de escritura y asociaciones de propietarios ha sido un tema de debate y controversia. Uno de los principales problemas es la aplicación selectiva de los convenios, que puede dar lugar a acusaciones de discriminación y favoritismo entre los propietarios (Peppet, 2004). Además, a medida que pasa el tiempo y el prometido original del pacto ya no está involucrado en la tierra, la aplicación puede volverse laxa, lo que genera disputas entre los propietarios y posibles batallas legales (French, 2001).

Otra preocupación es la posible infracción de los derechos de propiedad individuales, ya que los pactos restrictivos pueden limitar el uso y disfrute de la propiedad (Alexander, 2011). Además, el cumplimiento de los convenios también puede tener consecuencias no deseadas en la comunidad, como sofocar la innovación en el uso y desarrollo de la tierra y perpetuar la segregación socioeconómica (Ellickson, 1986). A la luz de estos problemas, algunos académicos del derecho han pedido una reevaluación del papel de los convenios en la ley de propiedad y un enfoque más equilibrado para su aplicación (Lewinsohn-Zamir, 2013).