Definición de costos de cierre

Los costos de cierre abarcan una amplia gama de servicios, incluidos los honorarios de abogados para la preparación y registro de documentos oficiales, servicios de títulos y seguros, costos e impuestos gubernamentales de registro, estudios y tasaciones de propiedades, comisiones de corretaje de bienes raíces, tarifas y puntos de solicitud de hipotecas, inspecciones y garantías de la vivienda, y seguros privados de hipoteca (PMI) y cancelación. Los costos de cierre exactos varían según la transacción específica, la ubicación y las partes involucradas. Es fundamental que tanto los compradores como los vendedores sean conscientes de estos costos y los tengan en cuenta en su presupuesto cuando realicen una transacción de bienes raíces (Investopedia, nd; Nolo, nd).

Papel de los costos de cierre en las transacciones de bienes raíces

Los costos de cierre juegan un papel crucial en las transacciones de bienes raíces, ya que abarcan varios cargos y gastos en los que incurren tanto los compradores como los vendedores durante el proceso de transferencia de la propiedad. Estos costos aseguran que todos los aspectos legales, financieros y administrativos de la transacción se aborden adecuadamente, brindando una experiencia fluida y segura para todas las partes involucradas. Para los compradores, los costos de cierre pueden incluir tarifas de solicitud de hipoteca, inspecciones de propiedad, garantías de vivienda y seguro hipotecario privado, entre otros. Por otro lado, los vendedores suelen asumir los gastos relacionados con las comisiones de corretaje de bienes raíces, los servicios de títulos y los honorarios de los abogados. Además, ambas partes pueden compartir los costos de registro gubernamental, impuestos, estudios de propiedad y tasaciones. Al comprender y contabilizar estos costos de cierre, los compradores y vendedores pueden negociar mejor los términos de sus transacciones de bienes raíces y evitar cargas financieras inesperadas durante el proceso de cierre (Wikipedia, 2015; Investopedia, 2021).

Costos de cierre típicos para los compradores

En una transacción de bienes raíces, los compradores generalmente enfrentan varios costos de cierre que contribuyen al gasto total de adquirir una propiedad. Uno de esos costos es la tarifa de solicitud de hipoteca, que se paga al prestamista para cubrir el procesamiento de la solicitud de préstamo (Wikipedia, sin fecha). Además, es posible que se requiera que los compradores paguen puntos, una forma de interés prepago, para asegurar una tasa de interés más baja en su hipoteca (Wikipedia, sin fecha). Los honorarios de tasación son otro gasto común, ya que los prestamistas a menudo requieren que un tasador profesional con licencia verifique que el precio de venta de la propiedad se alinee con su valor justo de mercado (Wikipedia, sin fecha). También se pueden incurrir en tarifas de inspección, ya que los prestamistas pueden exigir inspecciones para garantizar que la propiedad esté en buenas condiciones y retenga suficiente valor colateral (Wikipedia, nd). Por último, es posible que los compradores deban pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) si su pago inicial es inferior al 20 % del valor de la propiedad, y la prima del primer año suele pagarse al cierre (Wikipedia, sin fecha).

Costos de cierre típicos para vendedores

En una transacción de bienes raíces, los vendedores generalmente incurren en varios costos de cierre. Uno de los gastos más importantes es la comisión de corretaje, que compensa al corredor de bienes raíces por sus servicios en la comercialización de la propiedad, la búsqueda de un comprador y la asistencia en las negociaciones. Esta comisión generalmente se calcula como un porcentaje del precio de venta y se establece en un acuerdo de cotización entre el vendedor y el corredor de cotización (Fisher, 2019).

Otro costo de cierre común para los vendedores es el costo del servicio del título, que incluye la búsqueda del título, el seguro del título y otros servicios relacionados. Aunque este costo puede ser pagado por cualquiera de las partes de acuerdo con el contrato, el vendedor a menudo corre con la mayor parte del gasto (Wikipedia, 2021). Además, los vendedores pueden ser responsables de los costos e impuestos de registro del gobierno, como sellos de documentos o transacciones, que cobra una entidad gubernamental como un impuesto especial sobre la transacción (Wikipedia, 2021). Por último, los vendedores pueden ofrecer garantías de vivienda para brindar a los compradores "tranquilidad" al asegurar los principales sistemas domésticos contra reparación o reemplazo durante el año inicial de propiedad del comprador (Wikipedia, 2021).

Honorarios de abogados y documentación legal

Los honorarios de abogados y los costos de documentación legal son componentes esenciales de los costos de cierre en las transacciones de bienes raíces. Estos honorarios son pagados por el comprador o el vendedor, oa veces por ambas partes, por la preparación y registro de los documentos oficiales. La participación de abogados asegura que los documentos se preparen correctamente y de conformidad con los requisitos legales. Por lo general, los prestamistas institucionales y comerciales exigen la contratación de abogados para salvaguardar sus intereses en la transacción.

Los costos de documentación legal abarcan varios aspectos, como los costos del servicio de títulos para la búsqueda de títulos, el seguro de títulos y otros servicios relacionados. En algunos casos, el abogado puede realizar la búsqueda del título y los honorarios de ambos servicios pueden combinarse. Además, se incurre en costos de registro e impuestos del gobierno para ingresar un registro oficial del cambio de titularidad de la propiedad. Estos costos son cobrados por una entidad gubernamental y son requeridos por ley. En general, los honorarios de los abogados y los costos de la documentación legal juegan un papel crucial para garantizar la legitimidad y precisión de las transacciones inmobiliarias, brindando seguridad y tranquilidad a todas las partes involucradas (Wikipedia, 2015).

Servicios de título y seguro

Los servicios de título y el seguro son componentes esenciales de los costos de cierre en las transacciones de bienes raíces. Los servicios de títulos implican realizar una búsqueda minuciosa de los registros públicos para garantizar que el título de la propiedad esté libre de gravámenes, gravámenes u otros problemas que puedan afectar la transferencia de propiedad. Este proceso ayuda a identificar cualquier problema potencial, como impuestos no pagados o disputas legales, que podrían dificultar la transacción o resultar en complicaciones futuras para el comprador.

El seguro de título, por otro lado, es una póliza que protege al comprador y al prestamista de cualquier reclamo o defecto imprevisto en el título que pueda surgir después de que se complete la transacción. Este seguro brinda cobertura financiera en caso de disputas legales o desafíos a la propiedad de la propiedad, asegurando que la inversión del comprador esté salvaguardada. Por lo general, el costo de los servicios de título y seguro corre a cargo del comprador o del vendedor, según lo estipulado en el contrato de bienes raíces. Estos gastos son necesarios para garantizar una transferencia segura y sin problemas de la propiedad de la propiedad y, a menudo, los prestamistas institucionales o comerciales los exigen como condición para aprobar un préstamo hipotecario (Fisher & Martin, 2014).

Impuestos y costos de registro del gobierno

Los costos e impuestos de registro del gobierno son componentes esenciales de las transacciones de bienes raíces, ya que aseguran la documentación y el registro adecuados de los cambios de propiedad. Los costos de registro son tarifas que cobran las entidades gubernamentales por ingresar un registro oficial del cambio de titularidad de la propiedad. Estas tarifas son necesarias para que el gobierno mantenga un registro público preciso y actualizado de la propiedad de la propiedad, lo cual es crucial para fines legales y financieros (Harvard Law Review, 2017).

Los impuestos, por otro lado, los cobran las entidades gubernamentales como un impuesto especial sobre la transacción. Estos impuestos, a menudo denominados sellos de documentos o transacciones, varían según la ubicación y la jurisdicción de la propiedad. Están obligados por ley y contribuyen a los ingresos recaudados por el gobierno para financiar los servicios públicos y la infraestructura (Sirmans & Swicegood, 2000). Tanto los costos de registro como los impuestos generalmente los paga el comprador o el vendedor, según lo estipulado en el contrato de bienes raíces, y se consideran parte de los costos de cierre en una transacción de bienes raíces.

Estudios y Tasaciones Inmobiliarias

Las encuestas y tasaciones de propiedades son componentes esenciales de las transacciones de bienes raíces, ya que brindan información crucial sobre el valor de la propiedad, los límites y los posibles problemas. Una encuesta de propiedad es un examen detallado de los límites, las servidumbres y las invasiones de una propiedad, realizado por un topógrafo con licencia. Esto asegura que el comprador esté al tanto de las dimensiones y limitaciones exactas de la propiedad, lo cual es particularmente importante para los prestamistas institucionales y comerciales (Harvard Law Review, 2017).

Las tasaciones, por otro lado, son realizadas por tasadores profesionales autorizados para determinar el valor justo de mercado de una propiedad. Este proceso implica una evaluación exhaustiva de la condición, la ubicación y las ventas comparables de la propiedad en el área. Los prestamistas a menudo requieren tasaciones para garantizar que el precio de venta de la propiedad esté en línea con su valor de mercado, manteniendo así el valor colateral necesario para garantizar el préstamo hipotecario (Appraisal Institute, 2020).

Tanto las encuestas de propiedad como las tasaciones contribuyen a los costos de cierre en las transacciones de bienes raíces. Si bien la responsabilidad de estos costos puede ser negociada entre el comprador y el vendedor, por lo general corre a cargo del comprador. Estas tarifas aseguran que todas las partes involucradas en la transacción tengan información precisa y confiable sobre la propiedad, lo que en última instancia facilita una transacción exitosa y sin problemas (Investopedia, 2021).

Comisiones de Corretaje de Bienes Raíces

Las comisiones de corretaje de bienes raíces juegan un papel importante en los costos de cierre, ya que representan los honorarios pagados por el vendedor a un corredor de bienes raíces por sus servicios en la comercialización de la propiedad, la búsqueda de un comprador y la asistencia en las negociaciones. Estas comisiones generalmente se calculan como un porcentaje del precio de venta y se establecen en un acuerdo de cotización entre el vendedor y el corredor de cotización (Investopedia, nd). El agente inmobiliario también puede ofrecer una parte de su comisión a los agentes compradores como incentivo para encontrar compradores para la propiedad. Como uno de los costos de cierre más grandes, las comisiones de corretaje son un factor esencial que tanto los compradores como los vendedores deben considerar al presupuestar una transacción de bienes raíces. Es importante señalar que se requiere el pago de estas comisiones si se utilizaron servicios de intermediación inmobiliaria durante el proceso de venta (Wikipedia, 2015).

Tarifas de solicitud de hipoteca y puntos

Las tarifas de solicitud de hipoteca y los puntos son componentes importantes de los costos de cierre en las transacciones de bienes raíces. Las tarifas de solicitud de hipoteca son cargos cobrados por el prestamista para cubrir los gastos de procesamiento de una solicitud de préstamo. Estos cargos pueden ser pagados directamente al prestamista por el comprador antes del cierre o incluidos como parte de los costos de cierre del comprador pagaderos al cierre (Investopedia, nd). Por otro lado, los puntos, también conocidos como puntos de descuento, son una forma de interés pagado por adelantado por el comprador al prestamista, que puede ser reembolsado por el vendedor. Un punto equivale al uno por ciento del capital del préstamo y, por lo general, reduce la tasa de interés en un 1/8 % (0.125) (Oficina de Protección Financiera del Consumidor, 2017). Al pagar puntos, los compradores pueden obtener una tasa de interés más baja en su hipoteca, lo que reduce sus pagos mensuales y los costos generales de préstamo. Tanto las tarifas de solicitud de hipoteca como los puntos contribuyen a los costos totales de cierre, que deben ser considerados por compradores y vendedores durante las transacciones de bienes raíces.

Inspecciones de propiedad y garantías de vivienda

Las inspecciones de propiedad y las garantías de vivienda son componentes esenciales en las transacciones de bienes raíces, ya que contribuyen a los costos generales de cierre. Las inspecciones de la propiedad, generalmente pagadas por el comprador, son realizadas por inspectores autorizados de viviendas, plagas u otros inspectores para evaluar la condición de la propiedad y asegurarse de que conserve el valor colateral necesario para garantizar el préstamo hipotecario (Fisher, 2016). Algunos prestamistas pueden exigir inspecciones específicas, como inspecciones de termitas, como requisito previo para aprobar el préstamo hipotecario. Las tarifas de inspección generalmente se pagan en el momento del servicio y no al cierre (Fisher, 2016).

Las garantías de vivienda, por otro lado, pueden ser pagadas por el comprador o el vendedor. Estas garantías cubren los principales sistemas domésticos contra los costos de reparación o reemplazo durante el año inicial de propiedad del comprador (Fisher, 2016). Los vendedores pueden ofrecer garantías para la vivienda como una estrategia de marketing para brindar a los compradores "tranquilidad", o los compradores pueden optar por comprarlas justo antes del cierre. Tanto las inspecciones de la propiedad como las garantías de la vivienda contribuyen a los costos de cierre, que son una parte integral de las transacciones de bienes raíces y deben tenerse en cuenta en la planificación financiera general tanto para los compradores como para los vendedores.

Seguro hipotecario privado

El seguro hipotecario privado (PMI) es un tipo de póliza de seguro que protege a los prestamistas de posibles pérdidas en caso de que un prestatario no cumpla con su préstamo hipotecario. Por lo general, los prestamistas exigen que los prestatarios obtengan un PMI cuando el pago inicial es inferior al 20 % del precio de compra de la propiedad. El comprador paga esta póliza de seguro, ya sea como una prima única al cierre o como una prima mensual añadida al pago de la hipoteca. Sin embargo, en algunos casos, el vendedor puede reembolsar al comprador el costo del PMI como parte del proceso de negociación (Cordray, 2017).

Los prestatarios pueden solicitar la cancelación del PMI una vez que su participación en la propiedad alcance el 20%. Esto se puede lograr a través de una combinación de reducción del capital, apreciación del valor de la vivienda o una combinación de ambos. Para cancelar el PMI, el prestatario debe enviar una solicitud por escrito a su prestamista, quien luego evaluará el valor de mercado actual de la propiedad y el historial de pago del prestatario. Si el prestamista determina que el capital del prestatario efectivamente ha alcanzado el umbral del 20% y el prestatario tiene un historial de pago satisfactorio, el prestamista cancelará el PMI (Oficina de Protección Financiera del Consumidor, sin fecha).