Sarah Whittikar 
El costo real de un vistazo
Antes de entrar en detalles, aquí está el resumen. Estos son los costos típicos de compra totales expresados como porcentaje del precio de compra, excluyendo el depósito hipotecario y los gastos del primer año de propiedad.
| Tipo de compra | Andalucía | Comunidad Valenciana (antes del 1 de junio de 2026) | Comunidad Valenciana (a partir del 1 de junio de 2026) | Islas Baleares | Murcia |
|---|---|---|---|---|---|
| Reventa: impuestos + tasas | ~8.9–9.5 % | ~11.9–12.5 % | ~10.9–11.5 % | ~9.9–10.5 % | ~9.9–10.5 % |
| Obra nueva: impuestos + tasas | ~12–13% (IVA 10% + AJD + tasas) | ~12–13 % | ~12–13 % | ~12–13 % | ~12–13 % |
Los rangos reflejan los costos típicos de servicios legales, notariales, de registro y administrativos, además del tipo impositivo aplicable. Cada transacción es diferente.
El precio soñado no es el presupuesto real.
Presupuesto Entre un 10 y un 15% adicional al precio de venta. para el costo total de adquisición. Para muchos compradores del Reino Unido e internacionales, la antigua regla del 8-10% ya no cubre los impuestos regionales, los honorarios legales, los costos administrativos y los cargos por propiedad del primer año.
Por qué el precio de venta es solo el primer paso
El error más común al elaborar un presupuesto: un comprador encuentra una propiedad por 300,000 €, confirma que puede financiar esa cantidad y luego descubre que necesita mucho más dinero. idealista sitúa los costes de compra en aproximadamente 8-13% además del precio, mientras que Currencies Direct utiliza una gama más amplia 8-15% rango para España en 2026. Ese límite más amplio es la norma de planificación más segura para mercados activos como Marbella, Estepona, Alicante, Valencia, Ibiza y Mallorca.
“Muchos compradores se centran únicamente en el precio de venta, pero en España, el coste total incluye varios elementos adicionales.” Equipo editorial de Idealista
El precio de cotización de propiedad en venta en España Es el número de partida, no la línea de meta.
El mismo precio de venta puede generar presupuestos de finalización muy diferentes. En Andalucía, una reventa de 300,000 € en Marbella o Estepona puede terminar cerca 9% todo incluido antes de los gastos hipotecarios.En la Comunidad Valenciana, el mismo valor de reventa de 300,000 € en Alicante o Valencia puede estar cerca 12% antes del 1 de junio de 2026 porque la tasa del ITP es más alta. Presupuesta solo el 10%, y Alicante puede dejarte corto mientras que Marbella aún podría ser una opción viable.
Los principales extras son:
- Impuesto de transferencia o IVA/AJD
- Honorarios de abogados
- Notario y Registro de la Propiedad
- Trámites administrativos como gestoría, NIE y comprobación de títulos.
- Costos relacionados con la hipoteca si financia
Si está comprando activamente una propiedad en España, planifique Entre el 8% y el 11.5% solo en impuestos., dependiendo de la región y de si la propiedad es de segunda mano o de nueva construcción.
Obtenga un desglose de costos específico para su propiedad.
Los especialistas de Spot Blue en España detallan todos los gastos (impuestos, honorarios legales, notaría, registro, hipoteca y costes del primer año de propiedad) para la propiedad y la región que le interesan, antes de que usted realice cualquier depósito.
Cada tarifa única que pagas antes de recibir las llaves
Antes de impuestos, su paquete de tarifas de comprador cubre Honorarios legales, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, NIE y comprobación de títulos.Estos costes se sitúan entre la reserva y la finalización de la obra, por lo que conviene presupuestarlos por separado del precio del inmueble.
Gastos legales, notariales, de registro, NIE y administrativos desglosados línea por línea
Comencemos con los honorarios legales. La convención de la industria los sitúa en 1% del precio de compra más 21% de IVA, con cargos mínimos alrededor de € 1,000- € 2,000. En un €300,000 compra, que da una factura legal de aproximadamente €3,630.
“En la mayoría de las compras, los honorarios legales rondan el 1% más el IVA.” El equipo de búsqueda de propiedadesLos buscadores de propiedades
Luego vienen los costos de finalización. Los honorarios notariales en las compras residenciales convencionales suelen estar en el € 1,000- € 1,200 rango. Las tarifas del Registro de la Propiedad suelen ser 0.1-0.25% del precio de compra, por lo que en 0.2% Con 300,000 € presupuestaría €600. Los honorarios de Gestoría por la gestión de papeleo y pagos suelen rondar los € 300- € 600 (Wise).
Los artículos más pequeños son inevitables:
- Nota simple: 9.02 € más IVA (horario Colegio de Registradores)
- Tarifa NIE: 9.84 € por persona
- Gestoría: € 300- € 600
- Traducción certificada: caso por caso
Los compradores que confían en un margen de beneficio de aproximadamente el 10% suelen subestimar la rapidez con la que se acumulan los gastos no tributarios. Una sencilla lista de verificación previa a la oferta evita sorpresas:
- Calcule el precio de los honorarios legales en relación con el precio de compra.
- Agregue notario y registro como líneas separadas
- Incluye NIE, nota simple y gestoría
- Deje espacio para la traducción o la certificación de documentos si es necesario.
¿De segunda mano o de nueva construcción? La ruta fiscal cambia el precio final.
Reventa significa solo ITP. Obra nueva significa IVA más AJD. No se pagan ambos en la misma compra. Esa distinción determina la mayor parte de su factura de impuestos.
ITP, IVA y AJD: cómo funcionan
Para la reventa de inmuebles, el principal impuesto de compra es el ITP. En toda España, el ITP de reventa generalmente va desde 6-10%, dependiendo de la comunidad autónoma. Para las propiedades de nueva construcción en el continente, la vía fiscal cambia a 10% IVA más AJD de aproximadamente 0.5-1.5%.
“Los compradores deben prever impuestos de entre el 8% y el 11.5%, dependiendo de la región y de si la propiedad es de segunda mano o de nueva construcción.” Giambrone y sociosGiambrone
Una vivienda de nueva construcción no implica automáticamente una peor oferta, pero parte de un umbral impositivo más alto. Una vivienda de nueva construcción en el continente comienza en 10% IVA Antes de la AJD, el coste fiscal suele ser superior al de una compra de segunda mano en Andalucía, Murcia, Ibiza o Mallorca.
En terminos practicos:
- Reventa en Marbella o Estepona: 7% ITP
- Reventa en Alicante o Valencia: 10% ITP hasta el 1 de junio de 2026, luego 9%
- Nuevas construcciones en la parte continental: 10% IVA más AJD
Compara estas tres cifras para cualquier propiedad que estés considerando:
- Precio de compra
- Ruta fiscal (ITP de reventa o IVA + AJD de obra nueva)
- Se necesita efectivo al finalizar.
La respuesta corta a "¿Cuánto impuesto se paga al comprar una propiedad en España?" es ITP del 6-10% en la reventa o IVA del 10% más AJD de aproximadamente 0.5-1.5% en construcciones nuevas..
Mismo presupuesto, diferente proyecto de ley tributaria: qué cambia según la región.
En 2026, Andalucía con un 7% de ITP y la Comunidad Valenciana con un 10% de ITP crean una diferencia de 9,000 € en una reventa de 300,000 €.Tu presupuesto de compras puede generar una factura de impuestos muy diferente dependiendo de dónde compres.
Andalucía frente a la Comunidad Valenciana
La Junta de Andalucía confirma 7% ITP para compras de reventa en Andalucía, con un 6% tasa inferior a 150,000 € en casos que lo requieran. Esto es importante en Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Sotogrande y Cádiz. En la Comunidad Valenciana, el ITP de reventa es 10%, reduciendo a 9% a partir del 1 de junio de 2026, que afecta a Alicante, Altea, Jávea, Moraira, Torrevieja y Valencia (Junta de Andalucía).
Las Islas Baleares, que comprenden Ibiza y Mallorca, se encuentran en 8% ITPMurcia, que incluye La Manga, también se encuentra en 8%.
Si está comparando propiedades en Alicante con propiedades en Marbella, esta es una línea de presupuesto, no una nota a pie de página.
| Región | Tasa de reventa ITP 2026 | ITP por 200,000 € | ITP por 300,000 € | ITP por 500,000 € | Mercados de venta de alces | Nota de sincronización |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Andalucía | 7% | €14,000 | €21,000 | €35,000 | Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Sotogrande, Cádiz | 6% para ingresos inferiores a 150,000 € en casos que cumplan los requisitos. |
| Comunidad Valenciana | 10% (→9%) | €20,000 | €30,000 | €50,000 | Alicante, Altea, Jávea, Moraira, Torrevieja, Valencia | Baja al 9% a partir del 1 de junio de 2026. |
| Islas Baleares | 8% | €16,000 | €24,000 | €40,000 | Ibiza, Mallorca | - |
| Murcia | 8% | €16,000 | €24,000 | €40,000 | La Manga | - |
Para las compras de segunda mano en la Comunidad Valenciana que se formalicen a partir del 1 de junio de 2026, el tipo impositivo del ITP se reduce del 10% al 9%.
Ejemplos resueltos con presupuestos de 200 €, 300 € y 500 €.
At €300,000, la brecha fiscal regional por sí sola entre Andalucía y la Comunidad Valenciana es €9,000 antes del 1 de junio de 2026. Después de esa fecha, la diferencia se reduce a €6,000.
| Precio de compra | Región | ITP | Legal (1% + IVA) | Notario | Registro (0.2%) | NIE | Nota simple | Gestoría | Total sin incluir la hipoteca | % Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| €300,000 | Andalucía | €21,000 | €3,630 | € 1,000- € 1,100 | €600 | €9.84 | €10.91 | € 300- € 600 | ~€26,551–€26,951 | ~8.85%–8.98% |
| €300,000 | Comunidad Valenciana | €30,000 | €3,630 | € 1,000- € 1,100 | €600 | €9.84 | €10.91 | € 300- € 600 | ~€35,551–€35,951 | ~11.85%–11.98% |
El valor total en Valencia se reduce en aproximadamente 3,000 euros en una reventa de 300,000 euros una vez que se aplique el tipo impositivo del 9% del ITP a partir del 1 de junio de 2026.
Compare las facturas de impuestos regionales con un especialista en compras que conozca a la perfección los cambios del ITP de 2026.
Si necesitas una hipoteca, esto es lo que paga el banco y lo que aún debes pagar tú.
Desde la Ley 5/2019, El banco cubre la mayor parte de los gastos de la escritura hipotecaria. Usted paga principalmente la tasación y el depósito. La financiación modifica el flujo de caja más de lo que modifica la estructura impositiva.
Distribución de los costos hipotecarios posteriores a 2019
Banco de España confirma que el prestamista paga al notario, al Registro de la Propiedad, a la gestoría y al AJD vinculados a la escritura de la hipoteca. Aún así, usted paga el impuesto de compra, su propio abogado y los gastos de notaría y registro vinculados a la escritura de compraventa (Banco de España).
Los costes específicos de su hipoteca son menores de lo que la mayoría de los compradores esperan:
- Tarifa de valoración: Normalmente entre 250 y 600 euros, dependiendo del valor de la propiedad y del tasador designado.
- Tarifa de gestión: a menudo entre el 0 y el 1.5 % del importe del préstamo.
- Depósito: $XNUMX suele ser el mayor requerimiento de efectivo
Para los compradores no residentes, el mayor problema es la liquidez. La relación préstamo-valor típica es 60-70%, por lo que a menudo necesitas un Depósito del 30-40% Con tus propios fondos. Eso no es un impuesto, sino dinero en efectivo que necesitas tener disponible antes de la fecha de la audiencia notarial.
La división funciona así:
- El banco paga La mayoría de los gastos de escrituración están vinculados a la hipoteca.
- Tu pagas los costos vinculados a la compra de la propiedad.
- Todavía necesitas el depósito, la comisión de tasación y cualquier comisión de gestión del prestamista.
Una compra financiada en Marbella o Alicante puede parecer más cara incluso cuando el banco cubre los gastos de escrituración, porque debes tener más dinero disponible antes de la firma de la escritura, no después.
Los costos que convierten un presupuesto de finalización en un presupuesto para el primer año.
Una vez que sea propietario de la propiedad, El perfil de costos cambia hacia impuestos anuales, cargos comunitarios, seguros y fricción cambiaria.La finalización no supone el fin del ejercicio de elaboración del presupuesto.
Costo de compra versus costo de propiedad
El primer coste anual es el IBI, el impuesto sobre bienes inmuebles de España. Tiene un coste de... 0.4–1.10% del valor catastral, y las tarifas municipales varían. El Ayuntamiento de Málaga, por ejemplo, publica una tarifa general de 0.4510% — Un punto de referencia útil para la planificación presupuestaria en Marbella, Estepona, Fuengirola y Mijas.
Luego está el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). La base imponible de la renta es 1.1–2% del valor catastral, gravado en 24% para residentes no pertenecientes a la UE además 19% para residentes de la UEPara los compradores del Reino Unido, la situación posterior al Brexit es importante: entran en el tramo del 24 %.
Los cargos comunitarios varían ampliamente, desde aproximadamente 50 €/mes por un pequeño bloque de apartamentos. a Más de 300 € para urbanizaciones estilo resort con piscinas, jardines y seguridad.El seguro de hogar es otro gasto habitual, aunque las primas varían demasiado según el tipo de propiedad y la aseguradora como para dar una cifra exacta aquí.
Hay tres trampas que merecen atención inmediata:
- Valor de referencia: La base imponible puede exceder el precio de compra acordado (ver preguntas frecuentes a continuación).
- Costes de transferencia de divisas: La conversión de GBP a EUR puede cambiar el importe final enviado en miles de libras.
- Responsabilidades comunitarias: Los cargos impagos del propietario pueden transferirse a usted; verifique antes de finalizar la compra.
Antes de comprometerte, pregunta:
- El último recibo del IBI
- Presupuesto comunitario y tabla de tarifas vigentes
- Acta de la reciente reunión comunitaria
- Evidencia de cualquier obra extraordinaria planificada (derramas)
Esos documentos convierten los costes ocultos en costes visibles.
Obtén tu desglose de costos personalizado antes de hacer tu oferta.
El momento más seguro para comprobar las cifras es antes de hacer la reserva, no después de que empiece a moverse el dinero.
¿Qué incluye una consulta con Spot Blue?
Una conversación adecuada sobre presupuestos detalla el panorama completo: reventa versus obra nueva, pago al contado versus hipoteca, estatus del comprador en el Reino Unido u otro país fuera de la UE. Eso significa establecer cifras como 7% de ITP en Andalucía, El ITP en la Comunidad Valenciana, que actualmente es del 10%, se reducirá al 9% a partir de junio de 2026., honorarios legales en aproximadamente 1% más IVAy costos de valoración de alrededor de € 250- € 600 si hay financiación de por medio.
Lo desglosamos en Marbella, Estepona, Alicante, Altea, Jávea, Moraira, Torrevieja, Valencia, Ibiza, Mallorca, Cádiz, Fuengirola, Mijas, Sotogrande y La Manga.
Lo que te llevas contigo:
- Un presupuesto detallado adaptado a la propiedad, región y situación de residencia que le interesan.
- Claridad sobre la vía fiscal (ITP de reventa o IVA de obra nueva + AJD)
- Un cronograma de flujo de efectivo que muestra cuándo vence cada pago.
- Asesoramiento sobre transferencia de divisas, opciones hipotecarias y representación legal.
Si quieres saber los costes adicionales de comprar en España, pídelos detallados antes de hacer una oferta. Reserve su consulta con Spot Blue International Property., o navegar Propiedades en venta en España Si aún estás comparando ubicaciones.
Preguntas Frecuentes
¿Cuándo se paga realmente cada gasto de compra en España?
No se pagan todos los gastos de compra en España de golpe. Se van acumulando por etapas: antes de firmar el contrato, al finalizar la operación y poco después. Esto es importante porque muchos compradores tienen la financiación completa, pero se ven presionados por los plazos, sobre todo si el dinero proviene del Reino Unido, se necesita una tasación hipotecaria o un abogado retiene fondos para gestionar los impuestos y el registro tras la finalización de la operación.
Secuencia de pago típica: Primero se abonan el depósito de reserva y la revisión legal inicial, luego los gastos del NIE, la tasación y el poder notarial antes de la formalización de la compraventa, y finalmente el resto del precio de compra más los gastos notariales y la factura del abogado el mismo día de la firma. La presentación del impuesto de compraventa y la formalización en el Registro de la Propiedad se realizan después de la firma.
El mayor error es considerar los "costos" como una suma global en lugar de un cronograma. Su abogado podría solicitar una provisión de fondos antes de la finalización de la transacción. Su banco podría necesitar tiempo para realizar controles contra el lavado de dinero. Los compradores hipotecarios podrían pagar la tasación antes de que se apruebe el préstamo. Mantenga tres fondos separados: uno para el precio de compra, otro para impuestos y gastos de cierre, y un fondo de contingencia para retrasos, fluctuaciones del tipo de cambio o problemas con la documentación.
¿Quién paga los gastos de la escritura hipotecaria en España?
El banco cubre los gastos principales relacionados con la escritura hipotecaria. Usted sigue pagando los gastos relacionados con la compra de la propiedad. Los compradores suelen oír que «el banco ahora paga los gastos de la hipoteca» y asumen que casi todos los gastos de notaría y registro desaparecen. En realidad, solo los gastos de la escritura hipotecaria dejan de correr a cargo del prestatario.
El comprador sigue abonando los gastos notariales de la escritura de compraventa, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y el impuesto principal de adquisición (ITP o IVA/AJD). El banco abona los gastos notariales de la escritura hipotecaria, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, el AJD y los gastos de gestión hipotecaria. Los honorarios de tasación y cualquier comisión de gestión del prestamista corren a cargo del prestatario.
Incluso con el banco cubriendo los gastos de la escritura hipotecaria, aún debe tener en cuenta la comisión de tasación (aproximadamente entre 250 y 600 euros), cualquier comisión de gestión, sus propios honorarios legales, los gastos de notaría y registro de la parte compradora, el impuesto de compraventa y un depósito en efectivo considerable; los préstamos para no residentes suelen ser más bajos que los préstamos para nacionales.
¿Cómo afecta el valor de referencia español al impuesto sobre las compras?
El valor catastral español puede incrementar la base imponible en una compraventa, incluso si se negocia un precio de venta inferior. Una buena compra no siempre se traduce en un impuesto de transmisiones patrimoniales reducido. La Agencia Tributaria puede calcular el impuesto sobre transmisiones patrimoniales utilizando el valor catastral si este es superior al precio de compra.
El valor de referencia es un parámetro administrativo establecido por el Catastro y utilizado a efectos fiscales. No es el precio de venta de la agencia inmobiliaria y no siempre coincide con el valor de mercado. Si compra por debajo de dicho valor de referencia, su factura fiscal podría calcularse sobre la base del valor de referencia más alto. Con un tipo impositivo del 7% sobre el impuesto sobre la renta, pagar 300 000 € por una propiedad con un valor de referencia de 340 000 € implicaría tributar sobre 340 000 €, una diferencia de 2,800 €.
Este problema suele presentarse cuando el precio acordado es inusualmente bajo debido a la urgencia del vendedor, herencias o traspasos familiares, o a un mal estado del inmueble que no se refleja completamente en la valoración fiscal. Pida a su abogado que obtenga la referencia catastral con antelación, verifique si existe un valor de referencia y cómo se compara con el precio, y calcule los impuestos utilizando la cifra más alta, si procede. Es posible que se presente una reclamación, pero identifique el riesgo antes de realizar el depósito.
¿Es posible comprar una propiedad en España sin tener que viajar para formalizar la compraventa?
Sí. Muchos compradores extranjeros cierran la operación sin estar presentes físicamente, generalmente designando a un abogado independiente mediante un poder notarial debidamente redactado. Este proceso es común, pero solo funciona correctamente si la documentación se prepara con antelación y el alcance de la autoridad está estrictamente controlado.
El proceso de compra a distancia es el siguiente: contratar a un abogado español independiente, solicitar el NIE, reunir la identificación y la documentación justificativa de fondos, abrir una cuenta bancaria española si fuera necesario, otorgar un poder notarial para que el abogado lo formalice ante notario y enviar los fondos disponibles a tiempo. Si el poder notarial se otorga fuera de España, pueden aplicarse trámites adicionales, como la apostilla y la traducción jurada, según el lugar donde se firme.
La finalización a distancia no significa desentenderse del asunto. Revise personalmente el precio final de compra y el estado de cuenta, las condiciones de la hipoteca (si se solicita un préstamo), la documentación que acredite el origen de los fondos, los acuerdos de tipo de cambio y cualquier hallazgo de la inspección. La opción más segura es un poder notarial limitado y específico: designe a un abogado que no represente al vendedor ni al promotor, defina con precisión qué documentos puede firmar y exija su aprobación por escrito antes de cualquier cambio de precio o modificación del contrato.
¿Qué controles adicionales son los más importantes al comprar una propiedad española muy barata?
En el caso de propiedades españolas muy baratas, lo más importante a tener en cuenta es la situación legal, el nivel de endeudamiento y la viabilidad de las reparaciones, no el precio anunciado. Un precio de venta bajo puede reflejar problemas mucho más graves que simples reformas estéticas.
Su abogado debe estar especialmente atento a si la propiedad tiene cuotas comunitarias impagas, impuestos municipales o del IBI pendientes, discrepancias entre el título de propiedad y la propiedad física, problemas de ocupación o posesión, licencias faltantes o asuntos de planificación sin resolver, servicios públicos desconectados o requisitos de renovación que hacen que el precio bajo carezca de sentido.
La pregunta correcta no es "¿Puedo comprar en España por 50,000 €?", sino "¿Puedo comprar algo legalmente en regla y económicamente reparable por 50,000 €?". Una propiedad puede ser barata porque es pequeña, antigua o está en una mala ubicación; estos son problemas comerciales manejables. También puede ser barata porque el vendedor sabe que el próximo comprador heredará incertidumbre o deudas. Antes de firmar el contrato de depósito, insista en una revisión legal exhaustiva y un presupuesto realista de las obras realizadas por alguien que haya visto la propiedad.
¿Qué cambia si compras en las Islas Canarias en lugar de en la España peninsular?
Las Islas Canarias utilizan un sistema de impuestos indirectos diferente. Las compras de obra nueva en Canarias generalmente se rigen por el IGIC al 7%, en lugar del IVA continental al 10%, lo que puede cambiar significativamente la comparación si se elige entre promociones inmobiliarias en las islas y en la península.
En una vivienda nueva de 300,000 € en la península, el IVA del 10 % asciende a 30,000 € más el AJD de unos 3,000 €, más los gastos legales, notariales, de registro y administrativos, lo que supone un total estimado de unos 39,250 € (aproximadamente el 13.1 %). La misma compra en las Islas Canarias, con el IGIC del 7 %, supone unos 21,000 € en impuestos indirectos, con un tratamiento del AJD que varía según la isla, lo que supone un total estimado de unos 30,250 € (aproximadamente el 10.1 %). El tipo del IGIC y el tratamiento del AJD deben confirmarse siempre para la isla y la transacción específicas.
No se puede copiar con seguridad una hoja de cálculo de presupuesto de la península a una compra en Tenerife o Gran Canaria y esperar que los datos fiscales se mantengan exactos. Confirme si la propiedad es de obra nueva o de segunda mano, solicite un presupuesto específico para la isla y el tipo de transacción, y verifique que los costes cotizados por el promotor reflejen el régimen fiscal local. La clasificación fiscal cambia, pero la responsabilidad que se exige al comprador permanece inalterable.
Compra en España con confianza
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