Natalie Hemos recopilado esta lista de consejos para comprar una propiedad en el extranjero porque la segunda propiedad en el extranjero es ahora una incorporación estándar a la cartera inmobiliaria de cualquier persona. Si bien nuestros padres pensaban que pasar las vacaciones en el extranjero era un placer, poseer una casa en otro país es la nueva norma. La prueba está en los programas de ciudadanía acelerada que ofrecen varios países, donde los compradores de viviendas obtienen los mismos privilegios y derechos que los ciudadanos a cambio de invertir en bienes raíces.
Sin embargo, a pesar de todo el revuelo, es necesario tener mucho cuidado y tener conocimientos para asegurarse de hacer una inversión inteligente. Por eso, como agentes con experiencia en la venta de propiedades en el extranjero, le ofrecemos nuestros consejos.
11 consejos para comprar una propiedad en el extranjero
1: Administra tu presupuesto
Según nuestra experiencia, la mayor parte del estrés gira en torno al dinero, y el asesoramiento financiero siempre resulta útil. No olvide que hay mucho más que tener en cuenta que el precio de compra, desde los tipos de cambio de divisas hasta las comisiones por transferencia bancaria y los costes adicionales de la compra. Si dispone de fondos, utilice una empresa de cambio de divisas para obtener los mejores tipos de cambio de divisas al convertir su dinero a la moneda del mercado en la que compre la propiedad inmobiliaria. Ofrecen mejores tipos de cambio que los bancos.
Al buscar propiedades en venta, tenga en cuenta los costos adicionales de compra y los montos imponibles que varían de un país a otro. Estos incluyen, entre otros, impuestos sobre la tierra, notario, conexiones de servicios públicos, abogados, traductores y tarifas de registro de la propiedad. Todos nuestros clientes que compran a través de nosotros reciben un plan de pago que detalla los costos adicionales, lo que se debe pagar y cuándo.
2: Acerca de las hipotecas en el extranjero
Al analizar las opciones de hipotecas, algunas personas buscan financiación en los bancos de su país de origen, mientras que otras se sienten atraídas por los países que ofrecen hipotecas a extranjeros. A lo largo de nuestros años de experiencia, las hipotecas para expatriados se otorgan libremente. Sin embargo, generalmente solicitan un depósito del 40% y las tasas de interés también son altas. Recuerde que el proceso de hipoteca para países extranjeros se realizará en su moneda, lo que afectará sus pagos mensuales si fluctúan los tipos de cambio. Un asesor hipotecario experimentado puede ayudarlo a determinar la opción adecuada para su situación financiera. Los compradores en efectivo tienen mucho margen de maniobra en los mercados extranjeros.
3: Invertir en propiedades en alquiler y en arrendamiento posterior
Algunas personas consideran que los alquileres a corto plazo son una fuente de ingresos pasivos o una forma de recuperar los gastos corrientes. Sin embargo, antes de comprar, consulte las leyes de alquiler de ese país. Por ejemplo, en 2024, países como Grecia, España y Turquía endurecieron sus leyes de alquiler, ya que los mercados inmobiliarios locales se vieron afectados por la cantidad de alquileres adquiridos. En Turquía, no se puede alquilar por más de 100 días; se debe obtener el permiso de todos los vecinos y mostrar una licencia en la propiedad actual.
Si va a comprar, especialmente para alquilar, hágalo en un lugar turístico para maximizar su tasa de ocupación. No olvide las cuestiones del impuesto sobre la renta. Los compradores británicos solían pagar el 18 por ciento en España, pero ahora que han abandonado Europa, pagan el 24 por ciento. Además, recuerde que cada país tiene diferentes derechos para los inquilinos. Los compradores que tienen dificultades de tiempo o medios para invertir en alquiler pueden considerar la posibilidad de alquilar apartamentos. El plan de alquiler aprobado por el gobierno francés cubre el mantenimiento, el pago de impuestos, la comercialización y una devolución del IVA del 20 por ciento.
4: Gestión y mantenimiento de claves
Cualquier propiedad desocupada puede presentar problemas en el futuro, por lo que es recomendable contratar a una empresa de administración de propiedades para que se encargue de la gestión mensual y realice los controles. La mayoría de las empresas se encargan de los alquileres, pero también revisan la propiedad al menos una vez al mes y también después de una lluvia intensa.
5: Utilice siempre asesoramiento y representación legal
Las leyes inmobiliarias, las regulaciones fiscales y los procesos de compra difieren de cada país. En Turquía, los compradores no necesitan un abogado para recibir asesoramiento especializado, pero en otros países sí, pero sus responsabilidades difieren de las del Reino Unido. No importa dónde compre, utilice un abogado independiente y aclare sus obligaciones legales antes de contratar sus servicios. Para el papeleo, como el registro de títulos de propiedad, utilice un traductor oficial. Hay muchos abogados de habla inglesa en el extranjero, así que busque.
6: Su razón para comprar e invertir
Los compradores de viviendas eligen propiedades residenciales que se ajusten a sus expectativas, teniendo en cuenta sus necesidades de estilo de vida y sus deseos. Por ejemplo, si su objetivo principal es tener una casa de vacaciones, investigue el clima, el mercado turístico y los servicios como bares, restaurantes, piscinas y atracciones turísticas, así como cualquier extranjero que alquile su casa a turistas para obtener ingresos o recuperar los costos de vida. Si las ganancias de capital son un objetivo, busque destinos prometedores que ofrezcan precios asequibles por metro cuadrado y con planes de inversión en la comunidad a 5 o 10 años vista.
7: Piense a nivel regional en lugar de a nivel de país
Los compradores de viviendas que conocen su situación financiera pueden empezar a buscar países. Algunos expatriados ya saben qué destino elegir, pero las últimas estadísticas muestran que los lugares más populares para comprar en el extranjero son España, Turquía, Portugal y Francia. Cada uno tiene sus propios méritos, como los precios económicos de las viviendas en Turquía y el coste de vida. Francia también incluye el nicho alpino específico para los bienes raíces destinados al esquí.
Sin embargo, la ciudad, el pueblo o la localidad elegida son más importantes que el país. Ningún país puede ser estereotipado con una palabra específica. Por ejemplo, Turquía tiene varias zonas climáticas diferentes. El patrimonio cultural de España también difiere enormemente de norte a sur. Investigue localmente antes de comprar.
8: Impuestos y timbres
Recuerde los impuestos y timbres asociados con la transacción, ya que estos costos varían significativamente de un país a otro. El impuesto de timbre es un impuesto único que se aplica a la transferencia de la propiedad y su tasa varía desde un pequeño porcentaje hasta un 10 % o más, según el país y el valor. Este impuesto se calcula en función del precio de venta, mientras que otros tienen en cuenta el valor de mercado. Los compradores deben investigar las tasas específicas y comprender el momento de este pago para evitar cargas financieras inesperadas al cerrar el trato.
Además del impuesto de timbre, los impuestos vigentes incluyen impuestos anuales sobre la vivienda, las ganancias de capital y el patrimonio por poseer activos de alto valor. Cada país tiene estructuras impositivas específicas que afectan el costo total de propiedad. Los compradores también deben tener en cuenta los tratados impositivos entre su país de origen y el país donde compran, ya que estos acuerdos pueden afectar la forma en que se gravan los ingresos extranjeros.
9: Fluctuaciones monetarias y sus efectos
Los mercados de divisas y las tarifas de transferencias bancarias internacionales afectan los costos generales. Como los tipos de cambio entre las distintas monedas fluctúan con el tiempo, el dinero necesario para completar una transacción inmobiliaria puede variar. Por ejemplo, si el valor de la moneda en la que se compra se aprecia en relación con la moneda del país de origen del comprador, el costo total podría aumentar, haciéndolo más caro de lo previsto inicialmente. Los compradores deben estar preparados para estos cambios y considerar los riesgos potenciales al presupuestar la compra de una propiedad en el extranjero.
Además, las fluctuaciones cambiarias afectan los costos corrientes, como los pagos de hipotecas, impuestos y cuotas de mantenimiento, principalmente si están denominados en moneda extranjera. Si la moneda local del comprador se debilita frente a la moneda local, estos gastos corrientes podrían volverse más caros. Controle las tendencias del tipo de cambio y considere opciones como fijar los tipos de cambio o transferir fondos en momentos favorables para mitigar los riesgos asociados con las fluctuaciones cambiarias. Muchos compradores recurren a un especialista en divisas para las transacciones internacionales en lugar de a los bancos.
10: Importancia de la traducción profesional de documentos
Los honorarios por la traducción valen la pena y usted comprende completamente todos los aspectos legales y los términos asociados con la compra. Las transacciones inmobiliarias implican una gran cantidad de papeleo, incluidos contratos, acuerdos y títulos de propiedad, que a menudo se redactan en el idioma local. Si no domina ese idioma, confiar en traducciones inexactas o incompletas puede generar malentendidos, riesgos legales o pérdidas financieras. La traducción profesional ayuda a evitar la mala interpretación de los plazos, las condiciones de pago y las responsabilidades de cada parte.
11: Verificación de títulos y derechos de propiedad
Contrate a un abogado para que realice una verificación exhaustiva del título y garantice que los derechos de propiedad estén claros. Un título limpio, libre de disputas, deudas o demandas legales, podría dar lugar a costosas complicaciones en el futuro. Además, algunos países pueden restringir la propiedad extranjera, por lo que debe comprender si se requieren permisos especiales o si existen limitaciones. Garantizar la situación legal ayuda a evitar problemas futuros relacionados con la propiedad y proporciona una transacción segura y sin problemas.
Por qué es crucial investigar antes de firmar un contrato
Entendiendo el valor de mercado: Para evitar pagar de más por una casa, realice una investigación de mercado de las propiedades cercanas que estén a la venta para asegurarse de que el precio de venta coincida con el valor de mercado. Incluso si planea quedarse en la casa a largo plazo, considere el potencial de reventa. Factores como la ubicación, el estado y la demanda del mercado garantizan que realicen una inversión que mantendrá su valor.
Comprobaciones legales y de propiedad: Asegúrese de que no haya problemas legales, como disputas sin resolver, títulos de propiedad poco claros o complicaciones de propiedad. Investigue el historial legal para confirmar que todo esté en orden y que no haya demandas ni reclamaciones pendientes.
Estado de la propiedad e inspección: Inspeccione a fondo o contrate a un perito profesional para ahorrar costos de reparación inesperados. Se deben revisar el exterior, la estructura y los sistemas clave de una propiedad (plomería, calefacción, etc.) para evitar problemas ocultos. Infórmese sobre los costos adicionales, como impuestos, seguros, mantenimiento y facturas de servicios públicos. Algunas áreas pueden tener impuestos o tasas municipales más altas.
Permiso de planificación y desarrollos futuros: Antes de renovar o ampliar una casa, consulte las restricciones sobre los permisos de planificación necesarios. Además, investigue los proyectos de desarrollo o construcción planificados.
Revisión del contrato: Revise cuidadosamente todos los términos y condiciones antes de firmar el contrato. Conozca los plazos, las penalidades y lo que incluye la venta (como accesorios, equipamiento o electrodomésticos). Si un abogado revisa el contrato, evitará sorpresas.
Propiedades sobre plano: Al comprar una propiedad sobre plano en el extranjero, investigue a fondo al desarrollador y obtenga una garantía bancaria. Las propiedades sobre plano implican pagos a plazos a medida que avanza la construcción hasta su finalización. Comprenda los plazos, los riesgos y las tarifas de cancelación por demoras.
Requisitos de residencia y visa: Muchos países estipulan que los extranjeros con visa de turista solo pueden permanecer 90 días de un total de 180 días. Por este motivo, si desea utilizar su vivienda durante períodos más prolongados, necesitará una visa de residencia.
Lista de verificación para comprar una casa en el extranjero
Investigar los mercados locales: Comprenda los precios promedio y compare las tendencias para garantizar un valor justo. Investigue los factores económicos locales que afectan los valores de las viviendas (por ejemplo, el mercado laboral, el desarrollo de la infraestructura).
Consideraciones legales: Asegúrese de que los títulos de propiedad estén en orden y libres de disputas legales. Contrate a un abogado local para que revise toda la documentación legal y los contratos. Comprenda las leyes locales sobre propiedad, incluidos los derechos y obligaciones de los propietarios.
Impuestos y tipos de cambio: Investigue los impuestos de timbre o de transferencia y sus tasas. Investigue los impuestos vigentes y otros impuestos locales. Considere el impuesto a las ganancias de capital si planea vender y analice los posibles impuestos a la herencia o al patrimonio. Controle las tendencias del tipo de cambio y el posible impacto en el precio final de compra. Considere la posibilidad de utilizar un especialista en cambio de divisas para obtener tasas favorables.
Estado e inspecciones: Contrate a un inspector calificado para que compruebe el estado de la casa y evalúe la integridad estructural y la calidad de los sistemas principales (plomería, piscina, electricidad, calefacción). Asegúrese de que la casa cumpla con los códigos y las normas de construcción locales.
Infraestructura y servicios locales: Investigue la seguridad del vecindario, las opciones de transporte público y los servicios (escuelas, hospitales, etc.). Comprenda el clima y los factores ambientales regionales (por ejemplo, zonas de inundación, terremotos). Investigue los planes de desarrollo cercanos que puedan afectar el valor o la calidad de vida.
Costos continuos de propiedad: Presupuesta el mantenimiento, los gastos de comunidad, los servicios públicos y las reparaciones. Si es necesario, ten en cuenta el coste del seguro, incluida la cobertura de propietarios y de desastres naturales. Ten en cuenta los gastos de gestión o mantenimiento si la casa forma parte de un complejo de condominios.
Lenguaje y Comunicación: Si no habla el idioma local, considere contratar a un traductor o un abogado bilingüe. Asegúrese de comprender el contrato, los términos de venta y cualquier comunicación con las autoridades locales.
Proceso de compra y documentación: Familiarícese con los pasos necesarios para cerrar el trato en ese país (por ejemplo, ante notario, proceso de registro). Asegúrese de que todos los documentos sean legalmente válidos y estén traducidos, y confirme los métodos de pago aceptados para la transacción, especialmente para sumas elevadas.
Estrategia de salida y potencial de reventa: Tenga en cuenta el valor de reventa a largo plazo y las tendencias del mercado, e investigue el proceso de venta para ver si hay restricciones. Si planea vender la casa, asegúrese de que tenga potencial de revalorización o ingresos por alquiler.
Cómo encontrar una vivienda en el extranjero
Investigación de propiedades en el extranjero: Comience su búsqueda de propiedades inmobiliarias internacionales consultando nuestros listados de propiedades. Cada listado incluye propiedades de nueva construcción y de reventa residencial. Cada listado contiene todo lo que necesita saber, incluida la ubicación, el precio de compra, las características de la vivienda y los datos de contacto para obtener más información o concertar una visita. Nuestra cartera incluye propiedades en España, Turquía, Francia, Portugal, EE. UU. y otros puntos de interés, lo que ofrece a los compradores una buena perspectiva del mercado de inversión.
Visita Barrios: Ahora es el momento de empezar a buscar una casa. Algunos inversores inmobiliarios nunca visitan el país en el que compran, pero si desea utilizar la casa como residencia de vacaciones o para vivir de forma permanente, tome un avión. Cuando nos elige como su agente inmobiliario, le ofrecemos propiedades que se ajusten a su presupuesto y requisitos de estilo de vida. Por ejemplo, quienes no conducen desean estar cerca de tiendas, bares, restaurantes o una red de transporte frecuente. Para los recién llegados al vecindario, nuestros agentes ofrecen recorridos locales para señalar los servicios y atracciones como la playa, supermercados, escuelas, bancos, etc.
Empiece a comprar: Una vez que haya elegido la casa que va a comprar, es el momento de entregárnosla. Cada país tiene diferentes procesos de compra de viviendas, pero por lo general, comienza con un depósito y un contrato. Los planes de pago difieren según si compra una casa sobre plano, de nueva construcción o de segunda mano, pero le ayudamos con todo eso y con requisitos adicionales como la obtención de números de identificación fiscal. Vale la pena mencionar en este punto que al utilizar una empresa de cambio de divisas obtendrá un mejor tipo de cambio de moneda y ahorrará dinero en tarifas de transferencia.
¿Cómo sabe HMRC si usted posee una propiedad en el extranjero?
HMRC (Her Majesty's Revenue and Customs) puede identificar si usted es propietario de una vivienda en el extranjero a través de varios mecanismos. Como residente fiscal en el Reino Unido, debe declarar sus ingresos y ganancias en todo el mundo, incluidas las propiedades en el extranjero, en su declaración de impuestos. HMRC depende de que las personas revelen estos activos e ingresos de forma voluntaria. Muchos países, incluido el Reino Unido, participan en acuerdos internacionales para compartir información financiera, y el Reino Unido tiene numerosos tratados fiscales bilaterales con otros países. Estos tratados a menudo permiten a HMRC solicitar información sobre la propiedad a las autoridades fiscales de diferentes naciones, lo que ayuda a rastrear los activos extranjeros.
¿Cuánto dinero necesitas para comprar una casa en el extranjero?
Esto depende de varios factores, entre ellos el país, la ubicación dentro de ese país, el tipo de propiedad y los costos de cierre adicionales. Además, recuerde que siempre habrá fluctuaciones en el tipo de cambio. En general, los precios varían de £100,000 a más. Pero como con todo, pagas por lo que obtienes; a veces, esa propiedad en oferta tiene un inconveniente.
En general, los países con economías en rápido crecimiento o destinos turísticos populares pueden tener precios más altos. Las propiedades más importantes con características de lujo naturalmente costarán más. Muchos países imponen un impuesto y las tasas varían ampliamente, desde el 1% hasta el 10% (o más) del precio de compra. Un notario o abogado facilitará la venta y sus honorarios varían. Es posible que deba pagar para registrarse en el registro de la propiedad local o autoridad similar.
Es posible que se requieran costos de tasación antes de finalizar la venta y pueden costar unos cientos de dólares o más, según la ubicación. Si compra en moneda extranjera, tenga en cuenta las tasas de cambio y las fluctuaciones de la moneda. No olvide tener en cuenta los impuestos, el mantenimiento y el seguro, que también deben tenerse en cuenta en su presupuesto.
Principales países para comprar e invertir
Alpes franceses: Los Alpes franceses ofrecen una belleza natural increíble y oportunidades de aventura. Conocidos por sus estaciones de esquí de primera clase, paisajes de montaña y encantadores pueblos alpinos, disfrute de actividades al aire libre durante todo el año, un rico patrimonio cultural, excelentes servicios locales y una fácil proximidad a Suiza e Italia.
España para propiedades costeras: España sigue siendo uno de los países extranjeros más atractivos, ya que ofrece un clima soleado, un estilo de vida relajado y una variedad de tipos de propiedades, desde villas costeras hasta retiros en el campo. Regiones como la Costa Brava, la Costa del Sol y las Islas Baleares ofrecen excelentes estilos de vida.
Turquía: Turquía ofrece una rica historia, costas impresionantes y precios de propiedad asequibles. Ciudades como Estambul ofrecen una vibrante escena cultural, mientras que las costas del Mediterráneo y el Egeo ofrecen paisajes pintorescos, complejos turísticos de lujo y hermosas playas. Los lugares a considerar incluyen Bodrum para casas de lujo, Fethiye para casas económicas y la región de Antalya, hogar de las mejores playas de Turquía.
Portugal: Portugal es un destino de primer orden por su clima templado y su hermosa costa. El Algarve es un importante destino para casas de vacaciones o propiedades para jubilados. Lisboa y Oporto ofrecen una vibrante escena cultural, una excelente gastronomía y un mercado inmobiliario en crecimiento, perfecto para un estilo de vida urbano. Los atractivos incentivos fiscales de Portugal para compradores extranjeros y las opciones de residencia relativamente fáciles lo convierten en un gran destino de inversión para oportunidades tanto a corto como a largo plazo.
Chipre: Chipre combina de forma única el encanto mediterráneo, la importancia histórica y la vida moderna, y es ideal para una segunda residencia, una propiedad para jubilados o una inversión en alquileres vacacionales. Tiene un sistema fiscal favorable y otorga elegibilidad para la residencia, mientras que la mezcla del norte y el sur lo convierte en un lugar acogedor para los compradores internacionales.
Dubai: Dubái, un centro global de viviendas de lujo y oportunidades de inversión, presenta una arquitectura futurista y tiendas de lujo. El entorno libre de impuestos de la ciudad y la variada selección de apartamentos y villas modernas la hacen atractiva para los compradores internacionales. La ubicación estratégica de Dubái entre Europa, Asia y África también la convierte en una opción ideal para establecerse en una ciudad que ofrece oportunidades tanto de negocios como de ocio.
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